За что мы платим в фонд капремонта?

В конце ноября жители многоквартирных домов (МКД) в Иркутской области получили первые квитанции за капитальный ремонт общего имущества.

Несмотря на то что о капитальном ремонте постоянно говорилось во всех СМИ, для многих граждан эти квитанции стали полной неожиданностью. До сих пор идет бурная полемика о том, надо ли платить эти взносы и не обернется ли затея с капремонтом очередной финансовой пирамидой. Эти и другие вопросы «Пятница» задала заместителю руководителя фонда капитального ремонта домов Иркутской области Ирине Борисовне Гладышевой и заместителю руководителя государственной службы жилищного надзора Ирине Савинцевой.

Почему взносы на капремонт — тяжелая, но необходимая мера?

Ирина Гладышева проблемами капитального ремонта занимается с 2008 года, когда она еще работала в министерстве жилищной политики. Поэтому вопрос: «Нужен ли капитальный ремонт?» — для нее не стоит. «Я лично обошла огромное количество домов, подвалов, чердаков; знаю их плачевное состояние. Беда в том, что граждане, получив в начале 90-х годов возможность приватизировать свои квартиры, до сих пор не осознали, что благополучие и комфортность проживания зависят не только от того, как они обустроили свою квартиру, но и от состояния мест общего пользования: коммуникаций, отопления, электроснабжения, крыши. К сожалению, это самосознание у наших собственников отсутствует; видимо, сказывается еще советский менталитет». По словам замруководителя, взносы — тяжелая, но необходимая мера, которую правительство вынуждено было ввести, понимая, что собственники не готовы решать эти проблемы самостоятельно. Если его не делать, то мы просто начнем терять наш жилищный фонд.

Тем не менее и в СМИ, и в социальных сетях тема взносов обсуждается очень горячо. Многие вполне разумные и образованные граждане активно призывают их не платить. «Ни одной копейки ворью не дам», «Это новая МММ», «Очередная афера», — пишут они в Сети.

Есть ли у граждан право не платить взносы? Ирина Гладышева отвечает однозначно: «Нет, такого права у собственников нет. У них было право в течение трех месяцев определиться, каким способом они будут формировать фонд капитального ремонта. Либо через регионального оператора (все собранные средства аккумулируются на его счете и распределяются по домам, согласно программе капремонта), либо на спецсчет конкретного дома. Да, были прецеденты, когда собственники приносили протоколы с решением об отказе участвовать в программе капремонта, но они не имеют юридической силы».

Кстати, как выяснилось, всего 318 домов (2%) в регионе приняли решение создать специальный счет. Это всего два процента от общего количества домов. Остальные 13 726 домов формируют фонд капремонта на счете регионального оператора. Причем 13 526 домов не приняли никакого решения, и за них его приняли органы местного самоуправления. То есть молчуны по умолчанию будут вносить плату на общекотловой счет регионального оператора. Таков закон.

И еще один нюанс: собственники, выбравшие регионального оператора, платят в размере минимального взноса, который установлен правительством Иркутской области.

Напомним, взнос — дифференцированный, то есть его размер зависит от места расположения, от уровня благоустройства и т. д. Минимальный размер взносов на капремонт в 2014 году в регионе установлен ниже федерального стандарта, который равен 8,7 рубля. Самый большой взнос для жителей МКД в шесть и более этажей, оснащенных лифтами и мусоропроводом, в южных районах области в текущем году составит 7,87 рубля за кв. метр в месяц. Меньше установленного размера взнос быть не может. Собственники, выбравшие спецсчет, имеют право установить размер взноса выше минимального, однако на практике это происходит очень редко.

Интересно, что 130 домов, выбравших спецсчет, управляются ТСЖ и ЖСК, что отражает общую тенденцию: активность и самоорганизация граждан в сфере ЖКХ находится в зачаточном состоянии. Ответственность за принятие решений готовы взять на себя единицы.

Пока собираемость взносов за капремонт, по признанию Ирины Гладышевой, находится на уровне 30%. «Не все граждане получили вовремя платежные документы, кто-то еще думает, сомневается. С одной стороны, 30% — это очень мало, но другие субъекты РФ начинали с 2—10%. Процесс идет, и мы надеемся, что люди осознают свою ответственность. У нас есть все права, чтобы начислять пени и обращаться в суд о взыскании задолженности».

Недавно на портале регионального фонда капитального ремонта появилась возможность узнать информацию по каждому конкретному дому и сроки проведения капитального ремонта. Это очень удобно, однако по многим домам данные приведены неточно: неверно указан процент износа, количество квадратных метров, год постройки и т. д. Но главное недоумение у собственников вызывает сама очередность проведения капремонта. Вот пример: Омулевского, 3. Дом 1964 года постройки, есть заключение экспертизы о том, что под фундаментом находится природный водоносный слой. Подвал заливает, воду приходится откачивать электронасосом. А на портале указано: процент износа 19%, дом находится в нормальном состоянии, капремонт планируется сделать только в 2024—2028 годах. Естественно, люди опасаются, что вода разрушит фундамент и они лишатся своих квартир. Или совершенно новый дом на бульваре Рябикова, 2006 года постройки, а процент износа указан 30%. И таких странностей немало. Возникают вопросы: «Кто определял очередность?», «Как обследовались дома, или их ранжировали просто по году постройки?»

По словам Ирины Гладышевой, в программе капремонта почти 16 000 домов (из них 5000 находится в Иркутске).

Все данные, которые указаны на сайте, — это данные управляющих компаний, которые годами не обновляли паспорта зданий. «Сказать, что инвентаризацию они провели плохо, значит, ничего не сказать. Отсюда заниженный процент износа, неправильная информация об оборудовании. Появились 400 домов, в которых ошибочно было указано газоснабжение».

Конечно, каждый человек болеет за свой дом и считает, что он больше всего нуждается в капитальном ремонте. Но надо быть реалистами: невозможно все дома отремонтировать одновременно. Каждый период должен быть финансово обеспечен, при этом должна быть стопроцентная собираемость взносов. «Ежегодно мы сможем отремонтировать не более 400 домов, — говорит Ирина Гладышева, — но многие дома, действительно требующие срочного капремонта, ошибочно попали во второй период, поэтому сейчас мы готовим актуализацию программы. То есть место дома в очереди на капремонт может приблизиться или отодвинуться, в зависимости от его состояния». Актуализация программы будет проводиться в конце каждого года.

Многих граждан смущает, что когда очередь дойдет до их дома, деньги, сданные на капремонт, благополучно обесценятся, и в итоге жильцы окажутся ни с чем. Однако, по словам Ирины Гладышевой, причины для опасений быть не должно. Региональный оператор ведет учет за поступлением взносов от каждого дома. Эти деньги не лежат мертвым грузом, они все время будут в работе. Причем деньги, собранные в Иркутске, будут тратиться только в Иркутске. Конечно, инфляцию никто не отменял, и с 2016 года размер взноса будет увеличен. Кому-то капремонт проведут раньше, кому-то позже, но деньги постоянно будут работать.

Теперь вопросы о механизме проведения капитального ремонта.

Кто и как будет отбирать подрядчика, кто будет оценивать качество работ?

По словам Ирины Борисовны, порядок отбора подрядных организаций — это полномочия правительства Иркутской области.

Подрядчики будут определяться по результатам открытого конкурса. Основные критерии: цена, сроки выполнения и квалификация подрядчика. Решение принимает комиссия, куда входят сотрудники фонда, министерства жилищной политики, служба государственного жилищного надзора, местного самоуправления и самого собственника. То есть собственники могут делегировать в состав комиссии своего представителя. Также собственники смогут контролировать весь процесс отбора подрядчика. И второе: собственник также будет участвовать в приемке выполненных работ. Если его не устроит качество и он не согласует акт, региональный оператор не сможет выплатить деньги подрядной организации.

Что касается стоимости работ, здесь тоже все прозрачно. Сметы составляет региональный оператор на основе государственных сметных норм. Подрядчик не имеет права диктовать свои цены, они видят готовые сметы и проекты. Конкурс выиграет тот, кто даст снижение цены, оптимальный срок выполнения работ, а главное — имеет опыт работы на таких объектах, квалифицированных специалистов и материально-техническую базу».

Ответственность регионального оператора — провести комплексный капитальный ремонт дома, чтобы все элементы простояли еще не менее 25—30 лет, и именно в те сроки, которые обозначены в региональной программе.

Большая группа вопросов связана с деятельностью самого регионального оператора.

Напомним, фонд капитального ремонта является некоммерческой организацией, учрежденной правительством Иркутской области. Содержится организация за счет средств областного бюджета. По словам чиновников, жители могут не беспокоиться о судьбе своих денег. Но слова словами, а за годы реформ наши люди много чего пережили, поэтому все новое вызывает недоверие. Иногда обоснованное, а иногда не очень. Многим кажется подозрительным, что фонд является некоммерческой организацией. В их представлении «некоммерческая» значит «общественная», а значит, нет гарантии сохранности их денег.

— Понятно, что людям не хочется платить, — говорит Ирина Гладышева, — вот и цепляются к любой мелочи. Если по существу: регистрационная правовая форма региональных операторов «Фонд» закреплена в Жилищном кодексе. Это не может быть государственное учреждение или акционерное общество, или ООО. Только фонд, и в каждом регионе создается фонд в соответствии с законом о некоммерческих организациях. Понятие «некоммерческая» означает, что мы не извлекаем прибыль, ничего себе не берем, мы бюджетная организация. Люди платят не нам, а на единый счет фонда капитального ремонта многоквартирного дома. И тратить деньги мы можем только после проведения капитального ремонта дома на основании акта выполненных работ. Кроме заказчика и подрядчика этот акт должны подписать представитель собственника и представитель местного самоуправления. И только после этого банк разрешит списать деньги с единого счета на счет подрядчика.

По словам Ирины Гладышевой, расходование средств также будет проверять Контрольно-счетная палата, Служба финансового контроля, Росфиннадзор, Росфинмониторинг, прокуратура, Роспотребнадзор и т. д. Каждый год у регионального оператора будут проводиться аудиторские проверки. Наконец, есть постановление правительства Иркутской области, согласно которому любой собственник может обратиться в фонд с заявлением, и в течение 5 рабочих дней ему обязаны предоставить информацию: сколько по дому было начислено денег, сколько оплачено, какая задолженность, сколько денег было потрачено на капремонт и т. д.

Понятно, что на первом этапе любого большого дела неизбежно возникают ошибки, и дело СМИ на эти ошибки обращать внимание. Например, граждане жалуются, что на их имя пришло сразу две платежки, или в квитанции неправильно указана площадь. Но так получилось не по вине оператора. В таком виде эти данные поступили из базы Росреестра. «Мы думали, там идеальный порядок, — объясняет Ирина Гладышева. — Но оказалось, что в базе очень много недочетов. Недавно приходила девушка, у нее в документах неправильно указана площадь. Ошибок много. Поэтому не надо обижаться. Мы открыты, всегда идем навстречу и готовы все исправить».

По ошибке в реестр капитального ремонта были включены 686 аварийных домов, а также дома, которые были переведены в нежилые помещения и дома с ошибочным адресом, то есть адрес есть, а самого дома нет.

Большая группа вопросов касается вещей, которые могут показаться мелкими, но эти мелочи влияют на уровень доверия к капремонту в целом. Скажем, такая мелочь, как квитанция. Многие граждане получили их очень поздно и опасаются, что из-за этого им начислят пени. Другие волнуются по поводу организации доставки квитанций. Насчет пени пока можно не волноваться, в течение первых трех месяцев они начисляться не будут, а квитанции об оплате региональный оператор обещает рассылать в течение всего 2015 года. Размер взноса за капремонт в течение следующего года не изменится, и по одной квитанции можно спокойно оплачивать весь год. Но с января 2016 года ситуация изменится, поскольку в силу вступит Федеральный закон о государственной информационной системе ЖКХ. И тогда каждый собственник сможет увидеть в любом доступном месте (Интернете, платежном терминале) всю информацию о своем доме и размере начислений.

Еще одно непонимание граждан связано с реквизитами в платежках за капремонт. Дело в том, что там указан красноярский банк. У людей это вызывает нехорошие подозрения. Причина объясняется очень просто: фонд капитального ремонта имел право открыть единый расчетный счет на основании конкурса, в котором могли участвовать только банки с объемом собственных средств не менее 20 млрд рублей. На территории Иркутской области ни один из этих банков не зарегистрирован. Конкурс выиграл банк ВТБ — второй по величине банк России, который зарегистрирован в Санкт-Петербурге, а в Красноярске находится его филиал. «Мы не отправляем деньги в Красноярск, — объясняет Ирина Гладышева, — не храним их в коробках, как думают некоторые».

И все-таки, наверное, имело смысл объяснить такие вещи заранее. Вот, например, жителей возмущает необходимость платить комиссию при оплате взносов за капремонт. Возможно, надо было их предупредить, что платежные агенты — это посреднические организации, которые оказывают услугу. Ни одна организация не будет работать бесплатно.

Также в социальных сетях и на форумах упорно ходят легенды о мошенниках, которые собирали с жителей деньги за капремонт, а потом исчезали. «У нас таких сведений нет, — говорит Ирина Гладышева. — Платежи принимаются только в банках и платежными агентами, с которыми у нас заключены договоры именно на прием взноса за капитальный ремонт. Как можно просто так отдать деньги человеку, который постучал в дверь? На нашем сайте есть перечень организаций, которые имеют право принимать эти взносы. Я понимаю, пенсионеры не пользуются Интернетом, но они привыкли платить за услуги ЖКХ в определенном месте».

Много нареканий по поводу невозможности дозвониться. Телефоны регионального оператора постоянно заняты, приходится часами набирать номер. И это тоже добавляет негатива. Сейчас все крупные организации пользуются услугами центров обработки звонков.

— У нас есть проблемы, — объясняет Ирина Гладышева, — и чисто технические, и людей не очень много. Это вопросы финансирования, но мы их решаем. На нашем сайте мы отвечаем на все вопросы и выкладываем ответы в открытый доступ.

Напоминаем, Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области находится по адресу: г. Иркутск, ул. Свердлова, д. 10, каб. 408. Прием ведется в рабо чие дни с 9 до 18 час. Консультации по телефону: 8 (3952) 28-01-27 (ежедневно в рабочие дни с 9 до 18 час).

Подводные камни капремонта

Деятельность регионального оператора, согласно законодательству, должна контролировать государственная служба жилищного надзора. Уже сейчас в службе ведется прием граждан и работает горячая телефонная линия по вопросам капитального ремонта.
Как рассказала «Пятнице» заместитель руководителя ведомства Ирина Савинцева, с октября 2014 года в службу поступило 69 обращений по вопросам капитального ремонта многоквартирных домов. Часть граждан высказывает несогласие с необходимостью вносить взносы за капитальный ремонт. Люди в основном преклонного возраста не понимают, почему они должны платить. Было много обращений от жителей Байкальска, Усть-Кута и Братска, которые своевременно не получили платежные документы и были этим очень встревожены. По одному из обращений по вопросу не предоставления платежных документов в срок службой уже назначена проверка регионального оператора.

Граждане беспокоятся, что их дома поставлены в программу на поздние сроки, и требуют перенести сроки на более ранние. В случае несогласия со сроками собственники могут обратиться в службу жилищного надзора. У службы есть полномочия дать задание региональному оператору, произвести осмотр общего имущества многоквартирных домов для принятия решения о переносе сроков по капитальному ремонту дома. Эта работа уже ведется. По словам Ирины Савинцевой, по 39 домам в министерство направлены предложения по сокращению сроков. В этот список вошли города Иркутск, Ангарск, Усолье-Сибирское, Братск, Железногорск. Программа будет актуализироваться ежегодно.

Часть граждан при изучении квитанции обнаружили, что строка «капремонт» была включена в платежный документ на оплату услуг ЖКХ. «Все должны четко знать, — пояснила Ирина Савинцева, — что счет за капитальный ремонт должен выставляться на отдельной квитанции».

В адрес службы поступило несколько обращений по поводу двойных платежек. Жители домов, которые официально выбрали форму оплаты на спецсчет, ошибочно получили вторую квитанцию с реквизитами фонда регионального оператора. По данным обращениям проводится проверка.

Были обращения от граждан, которые обнаружили в программе капитального ремонта дома, признанные аварийными. Все эти дома подлежат переселению до конца 2017 года и должны быть исключены из программы. Напомним, всего в Иркутской области признаны аварийными 1974 дома, 148 из них находятся в Иркутске.

По словам Ирины Савинцевой, в ходе работы горячей линии поступило несколько звонков от жителей домов-новостроек. Как оказалось, эти дома вообще отсутствуют в региональной программе.

Немало обращений было от жителей многоуровневых домов Иркутска, Ангарска и Братска, например, блок-секций 9-этажных и 5-этажных. При этом тариф на капремонт всем собственникам был выставлен как для 9-этажного дома. Естественно, жители пятиэтажных секций с этим не согласны. «Мы сделали запрос региональному оператору, он в свою очередь написал соответствующее письмо в Министерство строительства Российской Федерации. Если министерство разрешит считать тарифы по-разному, региональный оператор сделает перерасчет в зависимости от этажности МКД».

Кроме этого, существует серьезная проблема с домами 335-й серии, которые возводились до конца 80-х годов из облегченных стеновых панелей. Этот вид работы не вошел в региональную программу капитального ремонта. Сейчас служба готовит предложение по рассмотрению вопроса о внесении этих видов работ в региональную программу капремонта.

Ответственных собственников очень волнует вопрос: «Как быть со злостными неплательщиками?» Допустим, 80% жителей дома оплачивают капремонт, а остальные 20% нет. Ведь в каждом доме есть люди, которые годами не платят за ЖКХ. И что делать? Неужели из-за них всем остальным откажут в ремонте? Как объяснила Ирина Савинцева, добросовестным собственникам опасаться не следует. Региональный оператор обязан провести ремонт в запланированные сроки, вне зависимости от того, есть у людей задолженность или нет. Взыскивать задолженность — это работа самого регионального оператора. Также нужно помнить, что малообеспеченным категориям жителей предоставляется субсидия на оплату капитального ремонта. Для этого им нужно обратиться в отдел социальной защиты.

Еще один важный момент — кроме региональной программы капитального ремонта собственники имеют право подать иск в суд на бывшего наймодателя с требованием обязать его выполнить капитальный ремонт на дату приватизации. Подавать такие иски имеют право владельцы квартир, которые находятся в собственности не менее трех лет. Такие прецеденты в Иркутске уже есть.
Также собственники имеют право не ждать своей очереди по программе капремонта, на общем собрании они могут принять решение о проведении ремонта досрочно. В этом случае управляющая компания должна составить перечень работ, а собственники могут взять кредит в банке. Затем региональный оператор должен провести взаимозачет этих средств. Но таких собственников вряд ли будет много, на сегодняшний день таких прецедентов не было.

Напоминаем, общественная приемная Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области находится по адресу. Иркутск, ул. Дзержинского, 36а, приемная, офис 301, 3-й этаж. Часы работы. с 10 до 16 часов без перерыва (кроме выходных и праздничных дней). Горячая линия по вопросам ЖКХ работает каждый четверг с 14 до 18 часов по телефону 70-33-42, а также по телефонам. 70-33-46, 70-33-41, 70-33-60.

Что входит в капремонт

В Жилищном кодексе определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта и включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД; утепление и ремонт фасада; установку коллективных (общедомовых) приборов учета; ремонт фундамента многоквартирного дома.

Иллюстрации: 

Ирина Гладышева, заместитель руководителя фонда капитального ремонта домов Иркутской области, объясняет: собственники имеют право контролировать все этапы капремонта в своем доме. За шесть месяцев до ремонта они должны рассмотреть конкретные предложения по видам работ и их стоимости. Собственники имеют право вносить изменения и улучшения. Затем они должны утвердить проект и принять решение о проведении капремонта на общем собрании. Обязанность регионального оператора — обеспечить работы высококвалифицированными специалистами
Ирина Гладышева, заместитель руководителя фонда капитального ремонта домов Иркутской области, объясняет: собственники имеют право контролировать все этапы капремонта в своем доме. За шесть месяцев до ремонта они должны рассмотреть конкретные предложения по видам работ и их стоимости. Собственники имеют право вносить изменения и улучшения. Затем они должны утвердить проект и принять решение о проведении капремонта на общем собрании. Обязанность регионального оператора — обеспечить работы высококвалифицированными специалистами
Этот дом 1936 года постройки с 35% износом по адресу: улица Канадзавы, 3, станет одним из первых объектов, где будет сделан капитальный ремонт. По всей видимости, в первую очередь будут ремонтироваться сталинки, построенные до и после войны; далее хрущевки; потом брежневки; а затем все остальные. Безусловно, есть дома, построенные уже в 70—80-х годах, но их состояние хуже любой сталинки, поэтому сроки ремонта зависят от самих жителей и их активности
Этот дом 1936 года постройки с 35% износом по адресу: улица Канадзавы, 3, станет одним из первых объектов, где будет сделан капитальный ремонт. По всей видимости, в первую очередь будут ремонтироваться сталинки, построенные до и после войны; далее хрущевки; потом брежневки; а затем все остальные. Безусловно, есть дома, построенные уже в 70—80-х годах, но их состояние хуже любой сталинки, поэтому сроки ремонта зависят от самих жителей и их активности
Ирина Савинцева, заместитель руководителя службы государственного жилищного надзора, уверена, что многие организационные моменты  в программе капитального ремонта могли быть проработаны более тщательно, к примеру, все, что касается платежных квитанций по взносам.  В настоящее время служба проводит большую разъяснительную работу  по капремонту среди населения,  ТСЖ и ЖСК
Ирина Савинцева, заместитель руководителя службы государственного жилищного надзора, уверена, что многие организационные моменты в программе капитального ремонта могли быть проработаны более тщательно, к примеру, все, что касается платежных квитанций по взносам. В настоящее время служба проводит большую разъяснительную работу по капремонту среди населения, ТСЖ и ЖСК
baikalpress_id:  100 838