Необходимо согласие соседей

После приобретения 1-комнатной квартиры в ЖК «Луговое» приняла решение: перевести ее из жилого фонда в нежилой (открыть магазин). Естественно, получила техпаспорт, оформила в собственность и т. п. После попыталась заняться переводом самостоятельно, без привлечения АН, в целях экономии денежных средств.

Первым делом прошерстила Интернет — сделала вывод, что руководствоваться стоит ЖК РФ, а именно 22—23-й ст. Все внимательно прочитала, распечатала. Позвонила в Марковскую администрацию нашего города, для того чтобы узнать, в какой день подавать документы... Мне все сказали и спросили, а все ли я собрала документы. Я ответила: «Все, прописанные в 23-й ст. ЖК РФ», и тут завязался диалог. В результате помимо этих документов необходимо согласие соседей справа, слева и сверху (письменное, написанное перед сотрудником администрации). Хорошо.

Я подумала, что проблему из 3 человек я решу, и, довольная, пошла договариваться с соседями. На следующий день я позвонила в эту же администрацию, чтоб узнать по поводу проекта, где его лучше заказать (вдруг потом не примут). Мне сказали, что вчера мне не все назвали документы... Оказывается, требуется согласие всех собственников дома... Необходимо сделать топографическую съемку... И что-то еще (что — я не запомнила от шока).

Мне стало интересно, на основании какого документа предъявляются такие требования. Оказывается, существует постановление на локальном уровне. Я попросила отправить мне это постановление по факсу — так как в этот день им было некогда, сказали что отправят завтра, назавтра ничего не пришло. Я снова позвонила — снова некогда... Потом оказалось, что там целых три страницы... В общем, пока что это загадочное постановление я так и не увидела. Видимо, придется за ним ехать.

Мне непонятно одно, в 23-й ст. ЖК РФ прописано следующее: Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (сокращена. — Ред.).

Каким образом существует какое-либо постановление с другим перечнем документов, если тут четко написано, что администрация не в праве требовать предоставления других документов?!

Доказывать администрации, что они не имеют на это право?! Подавать на них в суд?! Не имею представления, как поступать дальше.... Подскажите, если есть возможность... P.S. Идея написать вам появилась после прочтения вашей статьи «Соседи потеряли право давать согласие на перевод жилого помещения в нежилое». Очень надеюсь на какой-либо ответ. Заранее спасибо.

Охрименко Галина, г. Иркутск

От редакции. Уважаемая Галина! На Ваше письмо отвечает Госюрбюро по ИО (р. тел. 270-138): Ч. 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью 3 данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи. Однако, как следует из положений ЖК РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, пп. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Использование жилого помещения под магазин предполагает изменение пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а этот вопрос относится к компетенции общего собрания собственников, т. е. необходимо согласие всех собственников многоквартирного дома.

Также на Ваш вопрос отвечает руководитель службы Государственного жилищного контроля и строительного надзора ИО Д.А.Воронов (опубликовано с сокращениями). По результатам рассмотрения Вашего письма сообщаем следующее:

Согласно ч. 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, при рассмотрении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое орган местного самоуправления обязан руководствоваться не только статьями 22, 23, но и требованиями статей 36, 40 ЖК РФ. Согласно ч. 2 статьи 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

Соответственно, практически все случаи перевода жилого помещения в нежилое сопровождаются выполнением работ по устройству отдельного входа в помещение. Указанные работы проводятся путем демонтажа части ограждающей конструкции дома и устройством крыльца, что в свою очередь влечет уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в соответствии со статьями 22, 23, 36, 40 ЖК РФ, при переводе жилого помещения в нежилое орган местного самоуправления обязан проверить согласие собственников помещений в многоквартирном доме на проведение работ, влекущих уменьшение их общего имущества.

Подготовила Татьяна Мегельбей.

Метки:
baikalpress_id:  42 951