Ответы юриста

В рубрике «Переписка» появилась новая колонка — «Ответы юриста». В ней вы можете получить ответы на юридические вопросы общего характера. Но это не значит, что мы перестанем разбираться с каждым вашим письмом индивидуально, если это потребуется. Пишите нам, и мы вам поможем.

1. Мы с отцом продали квартиру, которая находилась у нас в общей долевой собственности (по 1/2 у каждого). Квартира была куплена нами менее 3 лет назад и продана за 2 000 000 рублей. При этом мы считали, что при продаже за такую цену ни я, ни отец налог платить не должны, т. к. каждый получит имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц в сумме 1 000 000 рублей. Однако в налоговой инспекции нам сказали, что сумма вычета в размере 1 000 000 рублей предоставляется не каждому продавцу, а в целом на двоих. А с оставшейся суммы (1 000 000) подлежит уплате налог по ставке 13%, что составляет 130 000 рублей (по 65 000 рублей на каждого продавца). Прав ли инспектор?

Отвечает адвокат Владимир Банщиков:

— При продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, предельный размер имущественного налогового вычета, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, составляет 1 000 000 рублей. При этом, согласно абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса, при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, указанный размер вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. То есть каждый из продавцов имеет право на вычет в сумме 1 000 000 / 2 = 500 000 руб. С суммы, превышающей 1 000 000 руб., должен быть уплачен налог.

Вместе с тем пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ предоставляет вам право вместо использования имущественного вычета в сумме 1 000 000 рублей уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с их получением. Под такими расходами понимаются расходы на покупку квартиры.

Т. е., если вы, например, купили квартиру за 1 700 000 руб., а продали за 2 000 000 руб., вы можете уменьшить доход от продажи (2 000 000) на расходы по покупке (1 700 000) и с полученной разницы (300 000) заплатить налог, который в этом случае составит 300 000 х 13% = 39 000 руб., или по 19 500 руб. на каждого продавца.

Не забудьте также, что, согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ, лица, продавшие имущество, обязаны в срок до 30 апреля следующего года представить в налоговый орган налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц.

2. В январе 2010 года мною с организацией-застройщиком был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, по которому мною были уплачены застройщику денежные средства в сумме 2 320 000 рублей за строительство двухкомнатной квартиры. Квартира должна была быть передана мне еще полгода назад, однако строительство до сих пор не завершено. Какие требования я могу предъявить застройщику?

Отвечает адвокат Морозов Сергей:

— Из текста вопроса усматривается, что заключенный вами договор является предварительным. На основании предварительного договора по общему правилу требовать передачи квартиры, а равно и уплаты каких-либо санкций за просрочку ее передачи, нельзя, а можно только требовать заключения основного договора, и то только в том случае, если не истек срок, в течение которого должен был быть заключен основной договор. Такой срок обычно указывается в предварительном договоре либо, если он не указан, составляет один год с момента заключения предварительного договора.

Соответственно, на сегодня вы можете потребовать либо заключения основного договора, если не истек срок для его заключения, либо возврата уплаченных денежных средств.

Кроме того, в вашем случае застройщик нарушил требования ч. 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», взяв с вас денежные средства на основании предварительного, а не основного договора участия в долевом строительстве, что является основанием для привлечения его к административной ответственности по ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Офис адвокатов находится по адресу: г. Иркутск, ул. Красноказачья, 21, тел. 53-10-38.

Подготовила Татьяна Мегельбей.

Загрузка...