Доверяй, но проверяй

Консультирует регистратор

В жизни возникает множество ситуаций, когда вы не можете или не хотите лично покупать или продавать недвижимость, регистрировать свои права на нее. В этом случае можно действовать через доверенное лицо. О чем надо помнить при оформлении доверенности и последующей сделки?

Для начала давайте рассмотрим, что такое доверенность. Это односторонняя сделка, для которой достаточно одного желания доверителя и вовсе не требуется присутствия самого поверенного. Но для того чтобы поверенному избежать проблем с доказательством своих полномочий, лучше оформлять доверенность у нотариуса. Если же нотариуса найти сложно, имейте в виду, что есть доверенности, которые приравниваются к нотариальным. Это:

— доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

— доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами (начальниками) этих частей, соединения, учреждения или заведения;

— доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

— доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Что должно быть указано в доверенности:

— дата и место выдачи (без даты она недействительна);

— фамилия, имя, отчество, пол, место рождения, место жительства и все паспортные данные доверителя;

— фамилия, имя, отчество и адрес поверенного;

— место нахождения объекта недвижимого имущества, на действия с которым выдается доверенность;

— срок действия (максимальный срок может составлять 3 года, если же срок не указан — доверенность действует в течение 1 года);

— возможность передоверия поверенным своих полномочий третьим лицам (если такое право прямо не записано, доверенность считается выданной без права передоверия);

— перечень полномочий, предоставленных поверенному;

— собственноручная подпись доверителя;

— удостоверительная надпись и печать нотариуса.

К объему полномочий поверенного надо подходить очень серьезно. К примеру, выдавая доверенность на ведение дел в суде, вовсе не обязательно передать права на получение присужденных имущества и денег; лучше вообще уточнить, что доверенность выдается без права получения денег. Иной раз для совершения разовой сделки необдуманно выдается генеральная доверенность, содержащая объем полномочий для распоряжения любым имуществом и совершения любых действий от имени доверителя.

Выдача доверенности не означает, что пока она находится у поверенного, вы передали свои права на совершение сделки. В любой момент вы можете совершить сделку лично. Также проявляйте осторожность при оценке личности доверителя. Если сделка имела криминальный характер или незаконные последствия (даже если вы об этом не знали), а поверенного найти к моменту открытия такого факта невозможно, у компетентных органов может возникнуть к вам ряд вопросов.

Что нужно знать, принимая на себя полномочия по доверенности. Исполнять все действия по доверенности нужно добросовестно, так же как если бы вы действовали в своих интересах. Если возникают сомнения, что доверитель не будет предъявлять к вам претензий, можете отказаться от доверенности (конечно, если не связаны с доверителем договорными отношениями). Не забывайте о сроке действия доверенности. Пропуск срока — очень частая причина невозможности совершения сделки. А при этом может оказаться, что найти доверителя для получения новой доверенности вы сможете нескоро или вообще не сможете.

Не теряйте доверенность. Если она была оформлена у нотариуса, дубликат может получить только сам доверитель. Прекращение доверенности. Действие доверенности прекращается (причем иногда помимо воли доверителя или поверенного) вследствие:

— истечения срока доверенности; осуществления всех действий, предусмотренных доверенностью (например, после оформления продажи квартиры по доверенности, выданной на данное конкретное полномочие, доверенность прекращается и обычно изымается при оформлении или регистрации сделки); отмены доверенности лицом, выдавшим ее (такая отмена возможна в любое время); отказа лица, которому выдана доверенность (отказ от доверенности также допускается в любое время); прекращения действия юридического лица, от имени которого выдана доверенность; ликвидации юридического лица, на имя которого выдана доверенность; смерти лица, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Доверитель может отменить доверенность, передумав участвовать в сделке или узнав о том, что поверенный не соблюдает его интересов, но в принципе доверитель не обязан кому-либо объяснять причин такой отмены. Для того чтобы отменить нотариально оформленную доверенность, необходимо с письменным заявлением обратиться к нотариусу, у которого она была оформлена. Об отмене доверенности доверитель сам обязан известить лицо, которому выдана доверенность, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность. Не помешает известить об отмене доверенности, к примеру, нотариальную палату и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью по месту предполагаемого совершения сделки.

Если доверенность прекращается вследствие смерти доверителя или прекращения юридического лица, обязанность по оповещению поверенного и третьих лиц возлагается на наследников или правопреемников юридического лица. С прекращением доверенности теряет силу и передоверие по этой доверенности. По прекращении доверенности поверенный или его правопреемник должен немедленно вернуть доверенность. Однако зачастую недобросовестный поверенный уклоняется от возврата документа, и, более того, пытается совершить или совершает сделку по прекратившей действие доверенности. В этом случае очень важен вопрос своевременного уведомления поверенного, причем так, чтобы этот факт можно было доказать.

Если поверенный или третьи лица, в отношении которых была выдана доверенность, знали о том, что доверенность прекратила свое действие, или должны были об этом знать, совершенные по такой доверенности действия не влекут юридических последствий. Однако если представитель в момент совершения сделки не знал и не мог знать о прекращении (о чем он, скорее всего, заявит), права и обязанности, возникшие в результате такой сделки, сохраняют свою силу. Доказывать то, что он знал (не знал) или должен был (не должен) знать о факте прекращения доверенности, придется в суде.

Что нужно знать, если с вами хотят совершить сделку по доверенности. Никогда ничего не покупайте по доверенности. Так обычно делают, когда рассчитывают переоформить имущество позднее, перепродать его или просто сэкономить на оформлении сделки. Причем деньги зачастую передаются без всякой расписки. Скупой платит дважды.

Но бывают случаи, когда без доверенности действительно не обойтись. Проявите разумную осторожность, постарайтесь выяснить, почему другая сторона не может участвовать в договоре лично, позвоните нотариусу, который оформлял доверенность, и проверьте ее подлинность. Материал представлен пресс-центром Управления Росрегистрации по Иркутской области.

Метки:
baikalpress_id:  42 013