Цены на жилье вырастут

В 2011—2012 годах в Иркутске могут исчезнуть новостройки

Рынок недвижимости Иркутска в самых разных сегментах ощутил неприятное похолодание, навеянное новой экономической ситуацией, еще в начале прошлого года. Сначала стагнация, а потом и всеобщий спад цен, вызванные значительным сокращением платежеспособного потребительского спроса, сделали этот рынок более привлекательным как для профессиональных инвесторов, так и для обывателей, готовых вкладываться в недвижимость. Однако ни тех ни других в Иркутске пока не наблюдается. Спрос возрастет, уверены эксперты строительного рынка, потому что массово сегодня жилье не скупается по одной причине — у населения нет свободных средств. Как только они появятся, отложенный спрос начнет восполняться любыми способами и за любые деньги. Но что предложит рынок покупателям? Только вторичный, старый жилой фонд, так как новые объекты в Иркутске практически не закладываются, заказов на проекты домов нет, а производственные мощности повсеместно сокращаются.

Ударные темпы — в прошлом

Статистика говорит, что не так все плохо. Вот, например, ввод жилья в регионе завидно возрос по сравнению с 2008 годом — за первые пять месяцев этого года, по данным Иркутскстата, на 13,6%. Однако в действительности, отмечают эксперты, сейчас застройщики направили все усилия на то, чтобы завершить начатые объекты. Даже представители крупнейших компаний, у которых неплохо разбирают квартиры в строящихся домах, сегодня не скрывают, что начинать новые объекты они не торопятся.

— Разворачивать строительство в кризис, на наш взгляд, неразумно, да и средств на это нет, — признается директор по маркетингу компании «Сибавиастрой» Алексей Волков. — У нас есть несколько незаявленных площадок, но строительство на них мы отложили, сейчас все силы направили на то, чтобы закончить строительство на старых площадках.

Стремление застройщиков закончить начатое вполне объяснимо. Большинство объектов сейчас возводится при участии дольщиков, а 214-й ФЗ о долевом участии жестко определяет обязанности застройщиков. Строители понимают, чем может обернуться невыполнение обязательств, не говоря уже об открытых выступлениях недовольных дольщиков и полной потере наработанной репутации крупных компаний.

Поэтому осадное положение строителей уже вполне заметно. По данным того же Иркутскстата, объем строительных работ с января по май снизился на 36,5% к соответствующему периоду прошлого года. То есть, несмотря на опережающие темпы ввода, строить стали значительно меньше — за счет того, что в регионе не начинается новое строительство. По данным аналитического отдела журнала «Супермаркет новостроек», сегодня активно работает не более 5—7 застройщиков.

Всего же в Иркутске, по данным министерства строительства и дорожного хозяйства области, ведется около 70 строек. Из них сравнительно новые площадки начал осваивать только «Новый город» в Солнечном. Несколько компаний, которые планировали начать новое строительство в этом году, изменили планы и перенесли старты на следующий год.

Поистине грандиозные планы по застройке сейчас только у компании «Норд-Вест». Как сообщил ее гендиректор Владислав Гусев, в следующем году начнется строительство двух малоэтажных комплексов на бульваре Постышева и на пересечении улиц Пискунова и Ядринцева, всего примерно на 100 тысяч квадратов. Кстати, в том числе благодаря и малоэтажной застройке сейчас область показывает неплохие результаты по вводу: только в этом году «Норд-Вест» уже успел сдать 40 тысяч квадратных метров. Возможно, благодаря этому и в последующих годах мы будем иметь новое жилье, хотя малоэтажка, возводимая по принципу «дешево и сердито», — вариант далеко не для всех.

Отложенный кризис

Эксперты сходятся во мнении: если в ближайшее время развертывание новых площадок не начать, то уже к началу 2011 года новых многоэтажных домов в Иркутске просто не будет, и тогда начнется настоящий дефицит, ведь старое жилье изнашивается, а в столицу Восточной Сибири прибывает немало иногородних и иностранных граждан.

Процесс возведения многоэтажного дома куда более сложный и долгий, чем строительство малоэтажки. При наличии необходимой разрешительной документации и проекта возведение добротной высотки занимает примерно 1,5 года, хотя сдача в эксплуатацию может и затянуться.

— Спад в развертывании площадок в городе наметился еще весной прошлого года, — говорит Ольга Иванова, редактор журнала «Супермаркет новостроек». — То есть уже тогда строители начали отказываться от новых проектов, хотя у многих застройщиков уже на тот момент было припасено довольно много площадок. Поскольку сегодня мы ничего не начинаем, то следующий будет провальным. Даже если сейчас мы начнем активно застраивать новые площадки, к чему реальных предпосылок я пока не вижу, то получим приемлемые объемы по вводу только через год-полтора.

Неутешительный прогноз дают проектировщики. Как рассказал проектировщик «ЭйПиЦентра» Александр Гладков, новые проекты жилых домов в Иркутске практически не заказываются.

— Я не знаю строителей, которые сегодня активно заказывали бы проектирование большого комплекса или хотя бы точечного дома. В среде моих коллег такой информации тоже нет, — говорит он. — А ведь создание проекта — процесс довольно долгий. Если осенью заказать проект, то к весне он, возможно, будет готов, то есть не менее полугода.

Нет больших заказов на новые площадки и у самых крупных подрядчиков региона.

— От нашего постоянного заказчика — управления капитального строительства г. Иркутска — не поступало заказов на новые площадки, — говорит Алексей Волков. — Сейчас все средства, которые поступают в отрасль, в том числе и от государства, уходят на расчет по долгам перед подрядными организациями, поставщиками стройматериалов и т. п. На новое строительство просто нет денег.

Покупатели затаились

Причина приостановки нового строительства банальна — у застройщиков нет денег. Виной тому — отсутствие спроса, спровоцированное как резким ухудшением уровня жизни населения, так и неуверенностью в том, будут ли новые объекты сданы в срок. И хотя застройщики во все трубы трубят о том, что 214-й закон защищает потребителя как никогда, от банкротства компании и от превращения вожделенной новостройки в долгострой он вовсе не страхует. Покупатели сегодня, по мнению риэлторов, сами же и топят строительный рынок, ожидая еще большего падения цен. Снижать цены, говорят застройщики, бессмысленно, так как стройматериалы практически не подешевели, да и закладывались объекты в 2007 году, когда и земля, и стройматериалы были вовсе не дешевыми. Демпинговать — работать себе в убыток.

Растормошить покупателя на покупку вовсе не просто — даже по акции «Топ-300 новых квартир», где ведущие застройщики выставили свои квартиры, за 1,5 месяца, по данным организаторов, удалось продать не более 100 квартир. Не помогают и хорошие скидки — до 10% на большие квартиры, то есть до 400—500 тысяч рублей.

Как сообщила генеральный директор мультилистинговой компании «Эмелси» Александра Финкельштейн, новостройки, в особенности готовые, уже на исходе. В квартиры, которые будут достроены в следующем году, горожане вкладывать деньги не торопятся и тем самым перекрывают кислород застройщикам. В итоге, по мнению члена Союза риэлторов Иркутской области Натальи Комисаренко, которая обозначила приоритеты развития рынка еще весной этого года на первом съезде риэлторов, когда кризис закончится, весь спрос перекинется на вторичный рынок недвижимости, так как первичному просто нечего будет предложить. Похожая ситуация уже была у нас в 2006—2007 годах, когда рост цен на квартиры составлял и 60, и 70%. Эксперт уверена: уже осенью этого года начнется рост цен на вторичном рынке. Уверены в этом и продавцы готовых квартир.

— Сегодня сделки по купле-продаже готовой недвижимости достаточно затруднены, и вовсе не из-за отсутствия спроса, — считает исполнительный директор агентства недвижимости «Астория» Анастасия Бейшер. — Дорого покупать сегодня никто не хочет, а по бросовым ценам продажи довольно редки. Горящие предложения уходят моментально. В основном такие варианты возникают, когда владельцы квартир не могут расплатиться по кредиту. Многие сейчас боятся продавать квартиры, придерживают, ожидая мощного роста цен уже осенью этого года. Люди ждут, что с началом деловой активности спрос на жилье возрастет, поэтому бессмысленно сегодня продавать дешево. Думаю, в дальнейшем рост цен будет увеличиваться, так как спрос на готовые квартиры в Иркутске уже сегодня довольно ощутим.

Возможно, этот рост не будет таким резким, как хотелось бы риэлторам, считают специалисты. Так как горящие предложения крайне ограничены, а падение цен приостановилось, возможно, какое-то время преобладать будут сделки по обмену квартир либо сделок вообще не будет. Но рано или поздно цены поползут вверх.

Метки:
Загрузка...