Переступить порог

Сколько стоит доступное жилье и кто его строит?

Если верить прогнозам экспертов, жилье в Иркутске будет дорожать. Сегодня средняя стоимость квадратного метра уже приблизилась к 40 тысячам рублей. И это не предел. Расчеты показывают, что по такой цене приобрести новую квартиру могут позволить себе только 10—15 процентов граждан. В то же время в улучшении жилищных условий нуждается как минимум в десять раз большее количество жителей областного центра. Это люди, обладающие определенными сбережениями и стабильным семейным доходом, который принято называть средним. В их числе работники бюджетной сферы, есть ученые и инженеры, немало молодых семей. Но их доходы не дают надежды на приобретение новой квартиры. Ситуация на первый взгляд кажется тупиковой, но выход есть.

Почему растут цены

Существует несколько факторов, влияющих на рост стоимости жилья. Прежде всего предложение не успевает за спросом. Широкие возможности для получения долгосрочных кредитов разогрели рынок. Денег у населения стало больше, а темпы строительства продолжают оставаться крайне низкими. Количество новых квартир в Иркутске в 2006 году увеличилось на 10 процентов, а число желающих улучшить свои жилищные условия за этот же период выросло в 20 раз.

Рост предложения сдерживает недостаточное развитие массового жилищного строительства. Так называемая точечная застройка предусматривает использование ограниченных площадок, преимущественно в центральных районах. Она требует больших расходов на создание инженерной инфраструктуры, различных бюрократических согласований, в большинстве своем представляющих скрытую форму вымогательства со стороны чиновников.

Сказывается на росте цен и ситуация на рынке строительных материалов. Собственное производство большинства из них в Иркутской области не развито. Стекло, кирпич, плитку, арматуру и многое другое приходится завозить из других регионов, что приводит только к удорожанию строительства.

Все эти затраты застройщики стремятся переложить на плечи будущих владельцев квартир. Такое бремя могут вынести не многие. Жилье хоть и строится, но по цене остается недоступным большинству граждан.

Какое жилье считать доступным

Предельно конкретно это понятие сформулировано в рамках реализации национального проекта «Доступное жилье — гражданам России». Доступным считается жилье площадью 54 квадратных метра, которое семья из трех человек со средним стабильным доходом может приобрести с помощью 15-летнего ипотечного кредита по текущим ставкам, уплатив 30 процентов собственных денег в качестве первоначального взноса. При этом ежемесячный платеж не должен превышать 30 процентов семейного дохода.

По этой методике специалисты Иркутского регионального ипотечного агентства рассчитали величину стоимости доступного жилья для Иркутска. По статистике, средний доход семьи, состоящей из трех человек, из которых двое работают, составляет 28 тысяч 950 рублей. Чтобы семья смогла приобрести квартиру на тех условиях, о которых шла речь выше, стоимость квадратного метра должна составлять 19 тысяч 60 рублей.

Таковы результаты расчетов по данным на март 2007 года. Но совершенно очевидно, что стоимость доступного жилья будет изменяться, и отнюдь не в меньшую сторону. Но ее рост, в отличие от рыночных цен, носит не произвольный характер, а соответствует росту доходов населения. Цена квадратного метра зависит также и от условий ипотечного кредита: чем меньше ставка, тем больше цена квадратного метра.

Необходимо подчеркнуть, что в своих расчетах специалисты не принимают во внимание людей, нуждающихся в социально-государственной поддержке. Это справедливо, поскольку для них существуют специальные программы, которые финансируются из централизованных источников. Критерий доступности рассчитан исходя из возможностей граждан, которые имеют средний, но стабильный семейный доход, основанный на постоянном источнике заработка. Среди жителей областного центра, нуждающихся в улучшении жилищных условий, таких семей более 40 процентов. На что же могут рассчитывать эти люди?

Если сравнить цены...

Сегодня большинство игроков на строительном рынке считают, что они участвуют в реализации национального проекта «Доступное жилье — гражданам России». На самом деле это не так. Достаточно сравнить цены, по которым строительные компании предлагают иркутянам новые квартиры, с приведенными выше расчетами. Средняя стоимость жилья составляет величину, близкую к 40 тысячам рублей за квадратный метр. Ни о какой доступности тут речи быть не может.

Исключение составляет «Иннокентьевская слобода» — жилой комплекс, состоящий из 700 квартир, который возводится сейчас в центре микрорайона Ново-Ленино. В реализации проекта участвуют государственные и частные компании, в числе которых Иркутское региональное ипотечное агентство, Байкальский банк Сбербанка России, строительная фирма «Винсент», предприятие «Теплый дом» и другие. В качестве рабочей силы используются китайские специалисты.

Авторы проекта называют его социально ориентированным. Следует добавить — полностью отвечающим критериям доступного жилья и требованиям национального проекта. Тем, кто заключил договоры с «Иннокентьевской слободой», квадратный метр обойдется в 18 тысяч 200 рублей. Объявленная цена является фиксированной и неизменной с момента заключения договора и до конца строительства. В нее входит стоимость внутренней отделки. Купленные квартиры будут отвечать всем требованиям, предъявляемым к качеству и комфорту современного жилья.

В пределах разумной прибыли

Может показаться, что участники проекта являются филантропами. Это, конечно, не так. Доступные цены обеспечиваются за счет использования оригинальных, ранее не применявшихся в строительстве жилья схем финансирования, применения современных недорогих строительных материалов, а также новых технологий — начиная со стадии проектирования и заканчивая строительством. При этом участники проекта не делают секретов из своего ноу-хау. На одной из пресс-конференций дотошные журналисты задали на эту тему множество вопросов и убедились в отсутствии малейшего подвоха. Все прозрачно и честно.

Ведущую роль играет ипотека — новая форма долгосрочного кредитования приобретения жилья. По словам руководителя Иркутского регионального ипотечного агентства Владимира Щербакова, в «Иннокентьевской слободе» ипотека служит интересам не застройщиков, а владельцев квартир. Расчет по кредиту начинается только после завершения строительства, что является гарантией сохранности средств.

Проект основывается на принципах частно-государственного партнерства. Он реализуется при активном участии и поддержке со стороны областной администрации и Законодательного собрания. Кроме того, обращает на себя внимание, что застройщики стремятся получить не заоблачную, а, как они сами говорят, разумную прибыль.

Эксперты отмечают и другую немаловажную деталь. Во все время погашения кредита владельцы квартир и застройщики остаются партнерами. Это означает, что жильцам есть кому предъявить претензии, поэтому ответственность за качество строительных работ многократно возрастает.

Как избежать спекуляции

Проблема состоит в том, что все эти неоспоримые преимущества должны иметь адресный характер. Другими словами — необходимо обеспечить условия, при которых доступное жилье не попадет в «чужие» руки. А это вполне может произойти, если среди владельцев квартир окажутся спекулянты, стремящиеся получить прибыль на разнице цен.

В связи с этим разработаны критерии отбора участников проекта. Преимущество отдается учителям, врачам, сотрудникам милиции, молодым специалистам. Важную роль при этом играет декларация о доходах. Ведь если семья располагает средствами, превышающими среднестатистический достаток, то она может приобрести и более дорогую недвижимость.

В то же время председатель комитета по собственности и экономической политике Законодательного собрания области Максим Сурнин считает, что названных мер недостаточно. В связи с этим для владельцев квартир в «Иннокентьевкой слободе» установлен мораторий на досрочное погашение кредита — сроком на пять лет. Если мораторий покажет свою эффективность, считает депутат, стоит подумать о законодательном закреплении нормы, препятствующей возникновению спекулятивного интереса к доступному жилью.

Строить, строить и строить

Совершенно ясно, что решение проблемы доступного жилья зависит от развития именно таких — социально ориентированных — проектов. Неудивительно, что сегодня число заявок на приобретение жилья в «Иннокентьевской слободе» более чем в два раза превышает возможности реализуемого проекта. Значит, нужны новые строительные площадки. Ведь одно из условий достижения доступности жилья — массовая, а не точечная застройка. Она позволяет застройщику побороть соблазн заработать быстрые деньги и распределить свои ресурсы на длительную перспективу. Важнейшую роль играет и обеспечение строительных площадей инженерной инфраструктурой. А это уже зависит от деятельного участия государства.

Инициативу местных властей сдерживает дефицит бюджетных средств. В этой ситуации область может рассчитывать на поддержку федерального центра, разработавшего специальную программу финансирования развития инфраструктуры в регионах. Но деньги будут выделяться только под то строительство, которое отвечает требованиям доступности. Значит, будущее не за строительством коммерческого жилья по заоблачным ценам. Поддержка нужна там, где прибыль застройщика не выходит за пределы разумного, а участие государства используется в интересах граждан.

Нельзя не согласиться с заместителем губернатора Сергеем Вороновым, который считает, что «Иннокентьевскую слободу» следует рассматривать как эффективный инструмент в решении задач, поставленных приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Преимущества частно-государственного партнерства очевидны, а приобретенный в Иркутске опыт надо использовать и в других городах области. Его широкое распространение может коренным образом изменить ситуацию на рынке жилья, ограничить спекуляцию, выравнять цены. Для десятков тысяч людей это означает реальную возможность переступить порог новой квартиры.

Метки:
baikalpress_id:  19 165