Управляющие компании должны нести ответственность за свою работу

Мы продолжаем в рубрике "Справочное бюро" освещать гражданско-правовые темы, волнующие жителей Иркутской области. Специалисты отвечают на все юридические вопросы, которые интересуют наших читателей. Для того чтобы ваш вопрос попал в эту рубрику, необходимо на адрес газеты (664009 Иркутск-9, ул. Советская, 109, "СМ Номер один", рубрика "Справочное бюро") или по электронной почте (shan@pressa.irk.ru или evg@pressa.irk.ru) отправить письмо с четко сформулированным вопросом или вопросами. Сегодня мы поговорим с начальником службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Эдуардом Валерьевичем Дятловым о проблеме управляющих компаний в Иркутске.

По словам начальника службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Эдуарда Валерьевича Дятлова, в областном центре сложилась такая ситуация, что управляющие компании фактически за свою работу ответственности не несут.

- Статьей 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрены три формы управления многоквартирными домами: непосредственное управление (когда жильцы берут все на себя), товарищества собственников жилья и управляющие организации.

Так, ЖК РФ предусматривает, что при наличии в многоквартирном доме жилых помещений, находящихся в федеральной или областной собственности, муниципальных образований соответствующие органы государственной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица участвуют в выборе способа управления многоквартирным домом на равных началах с собственниками помещений, находящихся в частной собственности.

- Поэтому при выборе способа управления на первый план выходит собрание собственников, - объясняет Эдуард Валерьевич. - Даже если муниципалитет имеет в многоквартирном доме в собственности более 50% жилых и нежилых помещений, он обязан при выборе способа управления провести общее собрание собственников.

- Людям трудно найти действительно хорошую управляющую компанию?

- На первых порах можно выбирать и заключать договоры управления с управляющими организациями, уже имеющими опыт работы в жилищной или строительной сфере. Это существующие ТСЖ, управляющие соседним домом, МУПы, ранее обслуживавшие жилищный фонд, и строительные организации. При этом жилищно-строительные и жилищные кооперативы должны перерегистрироваться в товарищество собственников жилья.

Если население выбирает первую форму управления (способ непосредственного управления), то оно либо своими силами выполняет функции содержания, либо заключает договор подряда с какой-то организацией (с той же управляющей компанией, действующей на территории).

- Могут жильцы напрямую заключать договоры с управляющими компаниями?

- Собственники могут заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, но при этом за обслуживание внутридомовых инженерных сетей отвечают сами собственники. Данная форма управления более приемлема для малоквартирных домов (8-12 квартир). За ненадлежащее содержание в этом случае отвечают сами собственники.

- Могут частные собственники принимать участие в выборе формы управляющей компании в доме, где часть квартир принадлежит, например, городу?

- Многоквартирный дом, в котором помещения принадлежат более чем двум различным собственникам (гражданам, муниципалитету, частным организациям), не является муниципальной собственностью. Общее имущество в таком доме (стены, крыша, лестницы, подвалы, инженерные сети) находится в общей долевой собственности всех собственников помещений, а не только муниципалитета.

- Почему тогда во многих домах муниципальные органы сами принимают решения, кто будет обслуживать дом?

- Органы местного самоуправления не вправе принимать какие-либо решения по вопросам управления домом, не согласовав их с другими собственниками.

- Кто может контролировать работу управляющей компании?

- Если собственники на своем собрании выбрали форму управления - создали ТСЖ или пригласили управляющую компанию, то тут нам можно предъявить требования. И мы, пользуясь статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, это делаем. Если форма управления - непосредственное управление, то предъявлять требования сложнее. Обязанности по текущему, капитальному ремонту, по сохранности жилфонда возложены теперь на собственников.

- Изменяется ли плата за коммунальные услуги с выбором управляющей компании?

- Плата за содержание и ремонт жилого помещения для собственника помещения в многоквартирном доме включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Оплата собственником помещения в многоквартирном доме осуществляется соразмерно его доле в праве общей собственности на это имущество.

- Люди много лет вместе с платежами за свет и воду делали взносы на капитальный ремонт жилья. Как сейчас будет проводиться этот ремонт?

- Следует заметить, что ЖК РФ установил иной порядок включения в размер платы за жилое помещение расходов на капитальный ремонт. Расходы на капитальный ремонт не могут быть включены в плату за жилое помещение без соблюдения требований, установленных ст. 158 ЖК РФ. Согласно ст. 44 ЖК РФ, принятие решения о ремонте общего имущества относится исключительно к компетенции общего собрания собственников в многоквартирном доме. Если большинство собственников за капитальный ремонт, то остальные собственники должны подчиниться такому решению.

- Необходимы изменения в законодательстве?

- К сожалению, в законодательстве до сих пор существует много проблем. В целях обеспечения безопасности жилья и контроля требуется их устранить и привести Кодекс об административных правонарушениях в соответствие с Жилищным кодексом. Сейчас нет четкого разграничения ответственности управляющих компаний и собственников - кто за что отвечает. Это основная проблема сегодня. Хотя за нарушение правил содержания и ремонта жилья ответственность должны нести те, кто осуществляет эксплуатацию жилого фонда.

Мы, простые граждане, платим за содержание и ремонт жилых помещений эксплуатационным организациям, которые в свою очередь должны на эти деньги обеспечивать сохранность жилья и нормальную работу коммунальной сферы дома. Однако статьей 30 Жилищного кодекса предусмотрено, что ответственность за содержание жилья теперь возложена на собственников, в том числе и по содержанию общего имущества многоквартирного дома (подъездов, подвалов, чердачных помещений и других), а в статье 7.22 КоАП РФ (которая позволяет нам применять меры административной ответственности) в числе ответственных лиц этих самых собственников физических лиц нет - прописаны только юридические и должностные. К сожалению, не установлена и правовая процедура, кому и каким образом можно предъявить претензии по поводу нарушений в содержании этой общей собственности, если в доме собственников порядка тысячи человек.

- Из-за чего возникли такие проблемы?

- КоАП РФ разрабатывался еще в 2002 году (до принятия нового Жилищного кодекса). В то время в основном жилищный фонд был муниципальным, по договору хозяйственного ведения или оперативного управления закреплялся за определенным предприятием, которое и обязано было нести ответственность за его содержание. Но на сегодня с применением этой статьи возникают проблемы.

В августе 2006 года вступило в законную силу постановление правительства, в котором были утверждены правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и определено, что относится к общему имуществу, а также установлено, что будет вестись реестр таких собственников и учет этого имущества. Из-за этого к общему имуществу относятся в том числе и инженерные сети дома в подвальном помещении. Если имеется нарушение в содержании инженерного оборудования этого дома, то кому конкретно предъявить требования за эти сети, непонятно.

- К вам часто обращаются граждане с жалобами на неудовлетворительную работу управляющих компаний?

- Нарушения правил предоставления коммунальных услуг встречаются несколько реже, чем остальные. По количеству обращений они находятся на третьем месте. Достаточно много вопросов по затоплению квартир. Собственник квартиры должен разобраться, по чьей вине это произошло, и только после этого предъявлять требования. Часто вина лежит на управляющих компаниях, которые несвоевременно заменили трубы. Если это вина организации, то она обязана за свой счет привести помещение в соответствующее состояние, а если этого не делает, можно обратиться в нашу службу.

- Вы проводите проверку только по обращениям граждан?

- Проверки проходят как в плановом, так и в неплановом порядке. Планы проверок формируются на год, на квартал, на месяц. А неплановая работа осуществляется по обращениям как физических лиц, так и организаций, в том числе и органов местного самоуправления. Дело в том, что у нас не только предприятия, эксплуатирующие жилищный фонд, допускают нарушения, но и собственники жилых помещений. Бывает, они не содержат в надлежащем состоянии жилье, и к ним тоже могут быть применены меры ответственности.

Метки:
Загрузка...