Договор купли-продажи квартиры заключается только в письменном виде

Что необходимо знать, если вы совершаете сделку

Мы продолжаем в рубрике "Справочное бюро" освещать гражданско-правовые темы, волнующие жителей Иркутской области. Специалисты отвечают на все юридические вопросы, которые интересуют наших читателей. Для того чтобы ваш вопрос попал в эту рубрику, необходимо на адрес газеты (664009 Иркутск-9, ул. Советская, 109, "СМ Номер один", рубрика "Справочное бюро") или по электронной почте (shan@pressa.irk.ru или evg@pressa.irk.ru) отправить письмо с четко сформулированным вопросом или вопросами. Сегодня мы поговорим о том, что важно знать при купле-продаже квартиры.

В договоре купли-продажи указываются все условия

По словам директора Центра юридического обеспечения и правовой экспертизы "Новация" Марины Безъязыковой, договор о продаже квартиры — один из самых распространенных, поэтому при его составлении совершается много ошибок.

— Необходимо помнить, что договор купли-продажи всегда заключается в письменной форме, как правило путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). При этом он должен содержать все существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ), — объясняет Марина Львовна. — Договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц — и оттиском печати. Договор купли-продажи жилья в соответствии с законом не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и может быть удостоверен у нотариуса лишь по желанию сторон. Следует напомнить о необходимости составления передаточного акта, являющегося подтверждением исполнения обязательств по договору — передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем. Передаточный акт является самостоятельным документом и составляется в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.

Договор подлежит обязательной регистрации

Договор купли-продажи жилого помещения, согласно ст. 558 ГК РФ, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Право собственности у покупателя возникает также с момента государственной регистрации. Таким образом, в случае продажи квартиры осуществляется и регистрация этой сделки, и регистрация перехода права собственности к покупателю, следовательно дважды уплачивается госпошлина за регистрацию (в настоящее время 500 руб.).

Следует обратить внимание на то, что покупатель становится собственником не с момента подачи документов на регистрацию, а с момента внесения записи о праве собственности покупателя в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Законом предусмотрено, что регистрация происходит в течение месяца с момента приема документов.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 165, 551 ГК).

Всю информацию можно получить за сто рублей

Требования к содержанию договора купли-продажи определены гражданским законодательством, и за последние годы они практически не изменились. В договоре должным образом должны быть указаны стороны договора (продавец и покупатель), предмет договора, его цена. Существенным условием при продаже является также указание в договоре лиц, сохраняющих право проживания в квартире после ее приобретения покупателем.

Кроме того, следует проговорить права и обязанности продавца и покупателя, определить порядок расчета между ними. Чтобы у сторон не возникало споров по поводу того, кто понесет расходы, связанные с оформлением и регистрацией сделки, лучше также конкретизировать это пунктом в договоре. Необходимое условие — указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права.

Хотелось бы обратить внимание покупателя квартиры на то, что исчерпывающую информацию об интересующем его объекте, в первую очередь об арестах, иных ограничениях (обременениях) в отношении этого объекта, можно получить в органе государственной регистрации. Для этого необходимо, уплатив госпошлину в размере 100 руб., подать соответствующее заявление в регистрационную службу и в течение 5 дней получить выписку из ЕГРП, содержащую сведения о собственнике и зарегистрированных на квартиру ограничениях (обременениях).

Для продажи квартиры необходимо получить согласие другого супруга

Примерный перечень документов, необходимых для подачи документов на регистрацию, включает: квитанцию об оплате госпошлины, документы, удостоверяющие личности сторон договора, технический паспорт на квартиру, справку о лицах, состоящих на регистрационном учете и проживающих в данной квартире, договор купли-продажи квартиры, передаточный акт. Данный перечень далеко не исчерпывающий и в каждом конкретном случае может отличаться от других.

В частности, если продавцом является один из супругов, а квартира находится в общей совместной собственности супругов, необходимо также нотариально удостоверенное согласие супруга продавца.

При наличии у продавца несовершеннолетних детей все зависит от того, являются ли дети собственниками квартиры либо просто имеют право пользования квартирой.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в статью 292 настоящего кодекса внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., в результате которых получение согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры необходимо только в том случае, если несовершеннолетние граждане являются собственниками этой квартиры. Норма, предписывающая получение такого согласия в случае, если несовершеннолетние являются членами семьи собственника и проживают в продаваемой квартире, в настоящее время не действует.

Необходимо также напомнить, что если раньше переход права собственности на жилое помещение не служил основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи прежнего собственника, то в настоящий момент действует обратное. Члены семьи прежнего собственника теряют право пользования жилым помещением при переходе права собственности на квартиру к другому лицу, за исключением случаев, предусмотренных законом. К таким случаям, к примеру, относится тот, когда гражданин приобрел право пользование в силу завещательного отказа либо по договору ренты с пожизненным содержанием.

Продавец недвижимости платит налог на доходы физических лиц

Следует знать, что при заключении договора купли-продажи продавец квартиры уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Обратите внимание, что данный вид налога платит лишь продавец, покупатель — нет. Ставка налога составляет 13% от суммы, полученной от продажи жилья. Однако существуют так называемые имущественные вычеты, которыми можно пользоваться при продаже недвижимости. Так, если жилье находилось в собственности менее трех лет, то, согласно Налоговому кодексу РФ, налоговый вычет предоставляется в сумме, не превышающей 1 млн руб. Если сказать упрощенно, то при сумме сделки не более 1 млн руб. НДФЛ фактически не уплачивается. С суммы, превышающей 1 млн руб., взимается налог в размере 13%.

Если жилье находилось в собственности более 3 лет, то налоговый вычет предоставляется в размере всей суммы, полученной при продаже этого имущества. Таким образом, законодатель дает право не платить налог с любой суммы, без ограничений.

Покупатель квартиры в соответствии с п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ может вернуть 13% от суммы, потраченной на покупку. Для этого необходимо также воспользоваться предусмотренной законодательством льготой и получить право на имущественный вычет. Однако общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн руб. Например, если стоимость приобретаемой квартиры 1 млн 500 тыс. руб., то покупатель может получить налоговый вычет в размере 13% от 1 млн руб., что составляет 130 тыс. руб. Правом на имущественный вычет приобретатель квартиры может воспользоваться однократно. Для этого необходимо обратиться в налоговый орган по месту жительства с соответствующим заявлением.

Центр юридического обеспечения и правовой экспертизы "Новация":

— Оформление прав на объекты недвижимости любой сложности, помощь при приватизации квартир, юридическое сопровождение сделок.

— Правовой анализ, экспертиза всех видов документов.

— Представительство в суде, консалтинговые услуги.

— Помощь предприятиям разных форм собственности, рекомендации по эффективному применению права.

Иркутск, ул. Байкальская, 215а, тел.: 35-65-85, e-mail: novacia@bk.ru.

Метки:
baikalpress_id:  19 779