Почему у нас не строят небольшие коттеджи?

Выгодность такого бизнеса подтверждает пока лишь высокий потребительский спрос

Сегодня на рынке предлагается к продаже большое количество домов с разным уровнем благоустройства, при этом наблюдается насущная потребность горожан не в огромных и очень дорогих в содержании особняках а-ля "новый русский", а в совершенно других жилых домах. Потребность в дорогостоящих объектах уже не так высока, как раньше, ведь состоятельный человек, мечтающий о новом доме, обычно предпочитает отстроить его самостоятельно, согласно собственному вкусу и потребностям. Между тем на рынке существует огромная потребность в небольших, но полностью благоустроенных кирпичных домах (площадью 100-150 кв. м) и средней (в пределах стандартных 6-10 соток) площади земельного участка, с гаражом на 1-2 машины для горожан среднего или ниже среднего уровня доходов. Но, к сожалению, на рынке сегодня их предлагается немного, налицо несоответствие между предлагаемым жильем и тем, в котором действительно нуждаются горожане.

Почему большие коттеджи из красного кирпича сегодня не находят спроса

Большинство потенциальных покупателей на рынке объективно не в состоянии содержать домработницу, которая могла бы убирать дом огромной площади (ведь очевидно, что дом площадью 500-600, а то и 700 кв. м убрать самостоятельно работающему занятому человеку не так просто), не в состоянии выплачивать огромную квартплату за такой гигантский дом.

Самыми востребованными на рынке оказываются именно небольшие дома, которые удовлетворили бы потребность человека в чем-то своем, в том, что не приходится делить с соседями, видеть их лица на своем пороге каждый день, мириться с грохотом музыки или криками вследствие домашних разборок, с затоплением последними потолка, с другими "прелестями" постсоветского общежития.

Идеальным вариантом в такой ситуации является двухэтажный дом небольшой площади, но все же достаточной для того, чтобы домочадцы не стесняли друг друга. К тому же наличие близкого к дому садового участка - это само по себе огромный плюс, из-за которого многие обитатели многоэтажек сменили бы квартиру на дом, чтобы не испытывать мучений и расходов с поездками на дачу.

Что предлагается и почем?

Что же сегодня предлагается на этом сегменте рынка? Налицо поразительная скудость вариантов: на полсотни и даже сотню объявлений о продаже домов таких - не больше 2-3. Да и то, что предлагается к продаже, - как правило, объекты по достаточно высокой стоимости. Здесь срабатывает годами сложившийся стереотип, что собственный дом, особенно коттеджного типа, - это привилегия для людей состоятельных, что обычный гражданин без фантастических доходов такое жилье не может себе позволить в принципе. По этой причине средняя цена таких домов на рынке 3-4 миллиона рублей как минимум.

Изредка встречаются предложения о продаже такого рода домов за 2 миллиона, но это в большинстве случаев недострой, который сам по себе требует больших вложений, либо деревянные дома, которые сами по себе и неплохи, но из опасений перед пожаром не каждый решится приобрести такой дом. К тому же господствующим среди потребителей является убеждение, что наилучшие дома - это кирпичные дома.

Даже многочисленные новые строительные материалы, появившиеся на рынке в последние годы, несмотря на все их достоинства, так и не смогли изменить этот стереотип. По-прежнему высоким спросом пользуется как новый, так и бывший в употреблении кирпич. Единственное, что может заставить потребителей изменить свое мнение относительно наилучшего строительного материала и относительно построенных из него домов, так это на порядок более низкая стоимость таких домов.

Появляющиеся в продаже готовые дома за 2 миллиона рублей, как правило, повторно в рекламных объявлениях не появляются, их разбирают быстро, хотя и эту цену назвать подъемной для большинства горожан невозможно.

Желающие сменить свою квартиру на отдельный жилой дом не смогут это сделать без дополнительных финансовых вложений, причем достаточно значительных. Доплата, которую необходимо внести в этом случае, зачастую требует привлечения заемных средств, но для получения кредита в банке требуется определенный уровень доходов у заемщика. Улучшить же свои жилищные условия хотели бы не только люди с высокой заработной платой, способные вытянуть банковский кредит, но и обычные горожане с невысокими доходами.

К чему скрывать, все мы при невысоких доходах у большинства россиян при выборе товаров часто ориентируемся на цену товара. Когда же речь идет о такой дорогостоящей вещи, как недвижимость, цена, безусловно, является определяющим фактором для покупателей. Поразительно, что, несмотря на имеющийся спрос на недорогие дома, строительные организации никак на этот спрос не реагируют. По-прежнему на рынке появляются новостройки в коттеджных поселках, у которых цена одного кв. м жилплощади достигает 25, а то и 30 тысяч за квадратный метр.

Квадратные метры оптом дешевле?

При этом совершенно игнорируется принципиальное отличие между жильем в многоквартирном жилом доме и жильем в доме отдельном.

Ведь если учесть, что новых домов площадью менее 100 кв. м на рынке практически не встречается, то очевидно, что покупатель в этом случае приобретает у строителей эти самые квадратные метры оптом, что само по себе предполагает и на порядок более низкую цену. К тому же, в отличие от многоэтажного строительства, с более сложной и длительной процедурой оформления документов и на порядок более высокими административными расходами, строительство малых домов таких расходов не требует, что само по себе не может не отразиться на ценах на квадратный метр.

Важно еще и то, что строительство небольшого дома по силам и небольшой бригаде строителей, не требуется привлекать дорогостоящие краны, иную специализированную технику, предложение здесь в принципе должно быть намного более многочисленным, здесь должен был бы работать фактор демонополизации этого сектора на рынке. А ведь, как известно, именно монополизация строительного рынка ведет к росту цен на недвижимость.

Поэтому, приобретая дом, потребитель вправе был бы рассчитывать именно на высокую конкуренцию между строительными организациями и на то, что именно на этом секторе рынка работает наибольшее количество, если так можно выразиться, производителей товара. А ведь именно сектор малоэтажного индивидуального строительства дает к этому больше всего возможностей.

Просто поразительно, что среди огромного числа частных строительных артелей, бригад, небольших предприятий до сих пор не нашлось ни одного, которое бы основательно занялось строительством недорогих частных жилых домов для многочисленных горожан, заинтересованных в том, чтобы переехать из многоквартирных "каменных мешков" в более близкие к природе и более цивилизованные условия. А то, что весь мир предпочитает жить именно в индивидуальных жилых домах, а не в многоквартирных коробках, очевидно для всех.

Продать квартиру - купить дом...

И наконец, самое главное. Для большинства горожан, не имеющих источников высоких доходов, единственным ценным имуществом, которое они могут продать для того, чтобы выручить деньги на покупку дома, является собственная квартира. Рассчитывать на банковские кредиты если и приходится, то незначительно. К сожалению, у большинства горожан заработная плата не позволяет вытянуть значительный кредит. Речь в лучшем случае может идти только о доплате к той сумме, которую будущий покупатель дома выручит от покупки своей квартиры. Доплате небольшой. Поскольку по своим потребительским характеристикам большинство квартир, продаваемых сегодня на рынке, не относятся к категории дорогого жилья, то и рассчитывать организациям, заинтересованным в продаже домов, приходится именно на эту сумму. И здесь как нельзя более актуальным становится лозунг "Дом - по цене квартиры!".

К тому же человек, пришедший к выводу о том, что "свое - это свое, оно на порядок лучше, чем многоквартирный курятник!", как правило, отличается более трезвым взглядом на жизнь и более практичным подходом к делу, для него значимыми являются соображения личной выгоды, он легче согласится приобрести качественно иное жилье за ту же самую цену, чем создавать себе лишние проблемы с получением кредита в банке и его дальнейшей выплатой. Несмотря на кажущееся изобилие предоставляемых банковских кредитов, реальность очень быстро отрезвляет человека, задумавшего взять банковский кредит: и проценты по-прежнему остаются высокими, и очень немногие в состоянии выплатить первоначальный взнос, составляющий 20-30 процентов от стоимости приобретаемого жилья, и, главное, заработная плата многих горожан просто не позволяет взять банковский кредит на значительную сумму.

Чего хотят и чего боятся потребители

На сегодня наиболее востребованными на рынке являются жилые дома тех качеств, которые указаны мною выше, по цене примерно около полутора миллионов рублей либо чуть дороже, но не более двух миллионов рублей. Это максимальный предел цены на такие дома. Оптимальная же цена - именно полтора миллиона рублей (или чуть ниже), не более (то есть средняя цена трехкомнатной квартиры не очень высоких потребительских качеств в не очень престижном районе города, ведь именно у жильцов домов с не очень высокими потребительскими свойствами чаще всего и возникает мысль сменить жилье на более комфортное). Именно такая цена обеспечит постоянный стабильный спрос на услуги строительной компании и на продаваемое ею жилье.

Метки:
baikalpress_id:  19 723