Сделку признать недействительной!

В каких случаях собственник может отозвать свою недвижимость

Мы продолжаем в рубрике "Справочное бюро" освещать гражданско-правовые темы, волнующие жителей Иркутской области. Специалисты отвечают на все юридические вопросы, которые интересуют наших читателей. Для того чтобы ваш вопрос попал в эту рубрику, необходимо на адрес газеты (664009 г. Иркутск-9, ул. Советская, 109, "СМ Номер один", рубрика "Справочное бюро") либо по электронной почте (shan@pressa.irk.ru или evg@pressa.irk.ru) отправить письмо с четко сформулированным вопросом или вопросами. Сегодня мы продолжаем тему государственной регистрации сделок с недвижимостью и поговорим о том, в каком случае сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными. На вопрос читателя отвечают специалисты Главного управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу.

Деятельность Главного управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу свела к минимуму возможность махинаций в сфере недвижимости. Тем не менее процесс купли-продажи до сих пор нельзя назвать стопроцентно безопасным мероприятием. Дело в том, что на смену криминальному моменту пришел делец-интеллектуал, делающий ставку на правовую безграмотность населения.

Одним из вполне реальных способов лишения покупателя его новоприобретения является признание в судебном порядке уже совершенной сделки недействительной.

Статьи 168—183 Гражданского кодекса РФ содержат конкретные основания, по которым сделка может быть признана недействительной. Как ни парадоксально, но эти положения, защищающие права граждан, могут использоваться профессиональными мошенниками и нечистоплотными продавцами.

Так что знание этих статей поможет добросовестным приобретателям избежать неприятных минут и материальных разочарований в результате сделки. Приведем некоторые из оснований признания сделок с недвижимостью недействительными.

Нарушение прав несовершеннолетних (ст. 172,175 ГК РФ)

В соответствии с изменениями, внесенными в пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, согласие органа опеки и попечительства требуется на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласно статье 172 ГК, сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

Если сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случае когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 ГК, такая сделка может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 175 ГК).

Что же касается приватизации, то в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог; сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического, токсического опьянения или в болезненном состоянии (ст. 177 ГК РФ)

Сделка, совершенная гражданином хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права были нарушены в результате этой сделки.

Поэтому до подписания договора и передачи денег в присутствии свидетелей убедитесь, что ваш партнер по сделке находится в ясном сознании и отдает отчет своим действиям.

Совершение сделки неуполномоченным лицом (ст. 183 ГК РФ)

Если вместо собственника, желающего продать квартиру или дом, с вами в контакт вступает поверенный (гражданин, имеющий на руках доверенность), имеется резон лично встретиться с хозяином недвижимости и удостовериться в его добровольном волеизъявлении. И дело не только в том, что документ может быть фальсифицирован.

  • Собственник вполне может передумать продавать свое имущество и в любое время отменить доверенность. И хорошо, если об этом станет известно до регистрации договора. Недействительной доверенность будет считаться и в случае смерти доверителя.

Если поверенный под различными предлогами ("хозяин в длительной командировке", "живет за границей" и т. п.) откладывает ваше знакомство с продавцом, то имеет смысл задуматься о надежности совершаемой вами сделки либо, отбросив излишнюю щепетильность, самому проверить имеющуюся информацию.

Например, если собственник в командировке, то в этом можно убедиться по месту его службы. Если же имеет место версия с отъездом за границу, следует сделать запрос в ОВИР или настоятельно попросить об этом доверенное лицо.

Если доверитель уехал на постоянное место жительства в другой город, можно связаться с ним через знакомых или сделать запрос в адресное бюро, которое подтвердит выписку в другой город.

Совершение сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179)

Встретив вариант, о котором не мечталось даже в самых сладких грезах, не бросайтесь сразу заключать сделку. При приобретении недвижимости всегда необходима трезвая оценка положения сторон, поскольку сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

  • В судебной практике известны случаи, когда сделки признавались недействительными именно по этому основанию. Например, вернувшийся из эмиграции гражданин, некогда очень торопившийся с выездом и по этой причине продавший свою квартиру за бесценок, с легкостью оспорил сделку. Были прецеденты, когда в процессе судебного заседания устанавливалось, что деньги, полученные за квартиру, были срочно необходимы для лечения или операции.

Таким образом, во всем, что относится к недвижимости, нельзя перестраховаться в излишней мере. Всегда лучше проверить разные варианты и убедиться, что вы можете со спокойной душой въезжать в новое жилье.

Перед сделкой наведайтесь за справкой в Единый государственный реестр прав

Каким образом гарантируются права покупателей в случае совершения сделки купли-продажи недвижимости, имеющей какие-либо обременения, ограничения?

Любые обременения, ограничения права, как то: арест, залог, аренда и др. — также регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно поэтому необходима регистрация права продавца, дарителя, иного отчуждателя имущества в реестре до заключения сделки.

Если отчуждаемый объект имеет какие-либо обременения, ограничения, то они будут внесены в реестр. В связи с этим, прежде чем подписывать договор купли-продажи и производить по нему расчеты, рекомендуем запросить в Главном управлении информацию из Единого государственного реестра прав на интересующий вас объект недвижимости.

Такие сведения, в соответствии с законом о регистрации, может получить любое лицо при наличии паспорта и документа об плате за выдачу информации, (для граждан — 100 рублей, для юридических лиц — 300 рублей). В выписке будут указаны данные об объекте, его собственнике, а также существующие в Главном управлении обременения и ограничения на объект.

При наличии данной информации покупатель вправе решать, заключать сделку или нет. Тем самым можно избежать покупки помещений, зданий и других объектов недвижимости с имеющимися ограничениями и обременениями.

Метки:
baikalpress_id:  5 484