Оформляйте документы правильно

Ответы на вопросы читателей

Мы продолжаем в рубрике "Справочное бюро" освещать гражданско-правовые темы, волнующие жителей Иркутской области. Специалисты отвечают на все юридические вопросы, которые интересуют наших читателей. Для того чтобы ваш вопрос попал в эту рубрику, необходимо на адрес газеты (664009 г. Иркутск-9, ул. Советская, 109, "СМ Номер один", рубрика "Справочное бюро") либо по электронной почте (shan@pressa.irk.ru или evg@pressa.irk.ru) отправить письмо с четко сформулированным вопросом или вопросами. Сегодня мы отвечаем на вопросы наших читателей, а также расскажем, как правильно оформить документы при совершении сделок с недвижимостью.

Хотим купить памятник

  • Наше предприятие решило приобрести здание в центре Иркутска. Однако выяснилось, что оно является памятником архитектуры. Какое это имеет значение при совершении сделки?

Сделки с памятниками культуры, архитектуры и т. д. имеют свои особенности. В соответствии со ст. 48 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 24.05.2002 г., при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями права собственности на данный объект. В связи с этим для регистрации ограничения на нового собственника, на приобретаемый объект недвижимости в Главное управление необходимо представить охранное обязательство, который принимает на себя обязанность по сохранению памятника архитектуры.

При этом регистрация ограничения права на объект культурного наследия производится одновременно с регистрацией права покупателя, без предоставления дополнительного заявления и оплаты.

За получением охранного обязательства необходимо обратиться в Комитет по охране объектов культурного наследия Иркутской области, который расположен в г. Иркутске по адресу: ул. 5-й Армии, 2.

С другой стороны — АО

  • Я приватизировал квартиру, а в договоре приватизации другой стороной выступает акционерное общество. Правильно ли это?

В соответствии с законодательством Российской Федерации граждане могут приватизировать жилье, если оно относится к государственному или муниципальному жилищному фонду, а также находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении у предприятий и организаций. При этом закон о приватизации жилья не распространяется на передачу гражданам жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ и иных хозяйственных обществ. Безвозмездная передача акционерными обществами жилья в собственность граждан является не сделкой приватизации, а дарением. Если жилое помещение передается за плату, то оформляется договором купли-продажи.

Регистрация не обязательна при такой аренде

  • Я заключил договор аренды здания на шесть месяцев. Должен ли я его регистрировать?

Договор аренды подлежит обязательной регистрации (за исключением случаев, установленных законом). Так, например, в ст. 651 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если договор аренды здания заключен на срок менее года, то его регистрация не обязательна.

  • Наше предприятие имеет здание, состоящее из нескольких пристроенных корпусов. Как продать один из корпусов, например пристроенный гараж, без образования долевой собственности?

Можно сразу зарегистрировать пристроенные друг к другу здания с отдельными входами как самостоятельные объекты. Здесь продажа одного объекта производится независимо от другого, и долевая собственность не возникает.

Собственник умер, а наследник судится

  • Мой родственник, оказавшись в тяжелом состоянии в больнице, решил приватизировать квартиру. Написал заявление, а я отнесла все документы в комитет по приватизации. Однако он умер, так и не оформив сделку. Что делать?

Если наследодатель, подав заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации договора, то наследник в судебном порядке может выдвинуть требование о включении этого помещения или его части в наследуемую массу.

Внимание: междугородный обмен квартир

  • Я хочу обменять квартиру в Слюдянке на жилье в Санкт-Петербурге. Как мне это сделать?

Для того чтобы совершить обмен (сделку мены) квартир, находящихся в разных субъектах РФ, необходимо зарегистрировать первоначальное право собственности на каждую квартиру по месту ее нахождения. В данном случае владельцы обращаются, с одной стороны, в подразделение Федеральной регистрационной службы (Росрегистрацию) города Санкт-Петербурга, с другой — в Слюдянский отдел Главного управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу.

После регистрации прав на квартиры наступает этап регистрации самой сделки мены. Документы на регистрацию могут быть поданы по выбору сторон в одно из двух управлений Росрегистрации (Санкт-Петербурга или Иркутской области). После регистрации сделки регистрируется переход права каждого из менщиков по заявлению сторон договора в том учреждении, на территории действия которого он приобретает квартиру. Только после этого можно сказать, что обмен состоялся.

В сделке отказано незаконно

  • Я обратился в Главное управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о регистрации права на купленную мной в 2005 г. квартиру. Однако сотрудники департамента отказали в приеме заявления. Правомочны ли их действия?

Сотрудники не вправе были вам отказать в приеме заявления. Однако подача заявления еще не означает, что ваше право будет зарегистрировано в Главном управлении. Продажа, дарение, обмен квартиры сопровождаются тремя регистрационными действиями.

Во-первых, регистрируется право продавца, дарителя или стороны в сделке мены.

Во-вторых, регистрируется сама сделка, и только после этого может быть зарегистрировано право (переход права) покупателя, одариваемого и т. п.

Для удобства клиентов и с целью экономии времени документы на регистрацию сделки и перехода права к покупателю могут быть приняты одновременно. Но в реестр записи будут вноситься в строго определенной последовательности: сначала должно быть зарегистрировано право продавца, затем вносятся записи о сделке и о праве покупателя.

Таким образом, гражданин, который купил квартиру, удостоверив сделку у нотариуса, но не зарегистрировал ее в Главном управлении, не может регистрировать переход права на квартиру, поскольку еще до удостоверения сделки или ее подписания в простой письменной форме продавец, даритель, другой отчуждатель имущества обязательно должен зарегистрировать свое право реестре. Кроме того, до регистрации сделки и перехода права покупатель даже не является собственником этой квартиры, поскольку, в соответствии со ст. 165 ГК РФ, сделка, подлежащая обязательной регистрации, в случае невыполнения этого требования считается ничтожной.

Согласие органов опеки не требуется

  • Недавно я зарегистрировал брак с женщиной, имеющей ребенка. Девочка носит фамилию отца и получает от него алименты. Однако при попытке обменять квартиру с меня потребовали согласие органов опеки. Правомерно ли это, ведь квартира приватизирована до брака и только на мое имя?

Нет, не правомерно. В законодательстве определены случаи, когда отчуждение жилого помещение допускается с согласия органа опеки и попечительства. Так, в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса такое согласие необходимо, если в жилом доме, квартире проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. Ваша ситуация под указанную норму закона не подпадает.

Право имеет только собственник

  • Я продала квартиру родственнику, но с условием, что в ней будет проживать моя дочь. Может ли дочь оказаться без жилья, если он решит продать квартиру?

Да, может. В соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса, регистрация права собственности другого лица на квартиру является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Таким образом, продавец и члены его семьи в соответствии с законом утрачивают право пользования жилым помещением с момента регистрации права собственности покупателя. Снятие с регистрационного учета может произойти в судебном порядке.

К нотариусу - за наследством

  • Мы с мамой приватизировали квартиру в равных долях в 1996 году. Недавно мама умерла. Как мне стать собственником квартиры?

В данном случае договор приватизации зарегистрирован по ранее действовавшему законодательству. На основании его в случае смерти одного из собственников нотариус должен выдать свидетельство о праве на наследство. Представив договор приватизации и свидетельство в Главное управление Федеральной регистрационной службы, вы можете зарегистрировать ваше право на квартиру в Едином государственном реестре. Плата в этом случае будет взиматься только за регистрацию права.

Отказ от сделки

  • Я подписал договор купли-продажи квартиры, однако возникшие обстоятельства заставляют меня отказаться от этой сделки. Могу ли я просто не пойти регистрировать сделку? Какие могут быть последствия?

В данном случае необходимо помнить, что, в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация начинается с момента приема документов, а заканчивается внесением записи в Единый государственный реестр. К тому же заявление на регистрацию сделки и перехода права собственности к покупателю, в соответствии со ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", должны подавать обе стороны договора. Поэтому если вы откажитесь подавать документы на регистрацию, то покупатель вправе будет за защитой своих прав обратиться в суд, после чего на регистрацию может быть представлено судебное решение, на основании которого будет зарегистрировано право собственности покупателя. В указанной ситуации гражданину в первую очередь необходимо урегулировать свои отношения с другой стороной.

Загрузка...