В долевом строительстве не все так просто

Федеральный закон об участии в долевом строительстве применяется не ко всем заключаемым в настоящее время договорам

Мы продолжаем в рубрике "Справочное бюро" освещать гражданско-правовые темы, волнующие жителей Иркутской области. Специалисты отвечают на все юридические вопросы, которые интересуют наших читателей. Для того чтобы ваш вопрос попал в эту рубрику, необходимо на адрес газеты (664009 г. Иркутск-9, ул. Советская, 109, "СМ Номер один", рубрика "Справочное бюро") или по электронной почте (shan@pressa.irk.ru или evg@pressa.irk.ru) отправить письмо с четко сформулированным вопросом или вопросами. Сегодня мы продолжаем тему долевого строительства. После первого материала в редакцию поступило много вопросов, на которые отвечают наши консультанты.

Вопрос — ответ

1. Я хочу приобрести квартиру в строящемся доме. Я слышал, что не во всех случаях новый закон об участии в долевом строительстве регулирует отношения с застройщиком. Так ли это?

Соня Михеева, Иркутск

— Действительно, Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — закон) применяется не ко всем заключаемым в настоящее время договорам об участии в долевом строительстве. Согласно ст. 27, действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств на создание многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления закона в силу, т. е. после 1 апреля 2005 г.

Поэтому вам необходимо ознакомиться с актом органа местного самоуправления, в котором содержится разрешение на строительство жилого дома, где вы хотите приобрести квартиру.

Если разрешение на строительство выдано до 1 апреля 2005 г., то к вашим отношениям по финансированию строительства, закон применяться не будет. А это означает, в частности, что заключаемый вами договор участия в долевом строительстве не подлежит государственной регистрации, застройщик не обязан размещать о себе и о проекте строительства проектную декларацию и не несет ответственности по своим обязательствам в порядке, предусмотренном указанным законом.

Можно отметить, что права граждан, участвующих в долевом строительстве объектов исключительно для своих личных, семейных нужд, и разрешения на строительство которых получены до 1 апреля 2005 г., защищает Закон РФ "О защите прав потребителей".

2. На какие условия договора участия в долевом строительстве я должен обратить внимание при его заключении? Что он должен содержать в обязательном порядке?

Василий Иванов, Иркутск

— Если ваши отношения с застройщиком регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — закон), то в ст. 4 этого закона четко установлены существенные условия договора, без которых он считается незаключенным и не может быть зарегистрирован уполномоченным государственным органом (описание объекта долевого строительства и срок его передачи дольщику, цена договора, гарантийный срок ).

Если же ваши отношения по долевому участию в строительстве не подпадают под действие закона, то можно рекомендовать в договор включать условия по аналогии с требованиями ст. 4 закона.

В этом случае в договоре обязательно должны быть указаны следующие условия:

— подробная характеристика объекта, финансирование строительства которого осуществляется (местоположение дома, номер блоксекции, строительный номер квартиры, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь), желательно приложить к договору план квартиры;

— срок выполнения обязательств застройщика по вводу дома в эксплуатацию и передаче квартиры дольщику (срок необходимо определять указанием на конкретную дату);

— стоимость квартиры, если цена квартиры будет вноситься с рассрочкой платежа, четко должны быть проговорены размеры платежей, сроки и порядок их внесения.

Ответственность застройщика за ненадлежащее выполнение им своих обязательств целесообразно предусматривать в договоре. Но если этот вопрос в договоре не урегулирован, то ответственность за нарушение сроков строительства, недостатки квартиры застройщик будет нести в соответствии с Законом "О защите прав потребителей", который в первую очередь направлен на защиту прав граждан.

3. Возможно ли в договоре долевого участия в строительстве предусмотреть, что часть оплаты будет произведена после завершения строительства, а в счет оплаты будет передана квартира, в которой мы сейчас проживаем?

Сергей Гопенко, Иркутск

— Действующий Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту — закон) определил, что по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену.

В соответствии со ст. 5 закона, цена договора — это размер денежных средств, подлежащих оплате для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. Статьей 18 закона установлено конкретное целевое использование поступивших денежных средств от участников долевого строительства по договору. Данные денежные средства должны направляться исключительно для строительства (создания) объекта. Таким образом, если договор на участие в долевом строительстве заключается в соответствии с законом, то квартира не может приниматься в счет оплаты по договору.

4. В 2002 году я заключила договор долевого участия в строительстве дома, в 2005 году дом был построен. Я и моя семья с августа 2005 года живем в новой квартире, однако оформить свои права не могу, так как, со слов застройщика, дом не введен в эксплуатацию. Сейчас застройщик требует дополнительной платы за пользование водой, за теплоснабжение и электроснабжение. Прав ли застройщик?

Валентина Тихонова, Иркутск

— Из вашего вопроса следует, что обязательственные отношения с застройщиком возникли в 2002 году и поэтому нормы и правила Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту — закон) не применяются.

Действуют общие нормы гражданского законодательства, в соответствии с которыми бремя содержания имущества несет собственник, если иное не было предусмотрено договором, который вы заключили с застройщиком жилого дома. Ваше право собственности возникнет только после подписания акта приема-передачи и государственной регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы. Поэтому требования застройщика не правомерны.

Еще раз внимательно прочитайте договор долевого участия. Особо обратите внимание на сроки окончания строительства, а также на сроки подписания передаточного акта — предусмотрена ли договором ответственность застройщика за нарушение срока окончания строительства; как договором урегулированы финансовые взаимоотношения.

5. Наша семья решила построить новую квартиру, оформляем кредиты в банке и хотим заключить договор на строительство квартиры. Знаем, что договор на долевое строительство можно заключать только с застройщиком. А как установить, что фирма, которая предлагает заключить такой договор, является застройщиком?

— Действительно в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", право заключать договоры долевого участия в строительстве дома и привлекать денежные средства участников долевого строительства вправе только застройщик.

Закон установил, что застройщик — это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который:

— имеет в собственности или на праве аренды земельный участок ;

— имеет разрешение на строительство;

— опубликовал проектную декларацию;

— зарегистрировал право собственности или право аренды на земельный участок.

При ознакомлении с этими документами особое внимание уделите изучению информации о застройщике (она содержится в проектной декларации), в которой должны содержаться такие важные сведения, как об учредителях застройщика; о проектах строительства многоквартирных жилых домов или иных объектах недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации; о виде лицензируемой деятельности; о величине собственных денежных средств застройщика; о финансовом результате текущего года; размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, пунктом 2 ст. 20 закона установлено, что застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

— учредительные документы;

— свидетельство о государственной регистрации;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— отчетность о финансово-хозяйственной деятельности по установленным формам;

— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

При внимательном изучении перечисленных документов вы сможете составить объективное представление о застройщике, с которым хотите заключить договор.

Редакция "СМ Номер один" благодарит за помощь в подготовке материала сотрудников центра юридического обеспечения и правовой экспертизы "Новация".

Метки:
Загрузка...