Иркутяне против чистых подъездов и трезвых сантехников

Собственники жилья не спешат с выбором управляющих компаний

Согласно новому Жилищному кодексу, собственники жилья должны были определиться с выбором управляющих компаний для своих домов до 1 марта 2006 года. Однако народ с выбором не спешил. За исключением нескольких особо продвинутых в плане жилищно-коммунального прогресса городов, страна в целом показала "низкую явку на выборы". Пассивным собственникам дали еще время на размышления, "время Ч" отодвинули на несколько месяцев. Но если до 1 января 2007 года владельцы квартир вновь не сделают какой-либо выбор, судьбу домов, в которых они проживают, будет решать муниципалитет. Администрация муниципального образования по конкурсу выберет управляющие компании, и выбор этот может оказаться жильцам не по вкусу. О том, почему и для чего собственникам жилья нужно озаботиться проблемой выбора, "СМ Номер один" рассказал Петр Воронин, председатель комитета по жилищной политике администрации Иркутской области.

За что получает зарплату слесарь дядя Ваня?

Существующая система управления жилищно-коммунальным хозяйством в отдельно взятом тресте или ДЭЗе, по мнению Петра Воронина, выглядит так: директор, главный инженер, бухгалтерия, производственно-технический отдел, несколько ЖЭУ, сантехническая служба, слесари-сантехники, плотники, электрики — в общем, народу много и каждый получает зарплату. Ранним утром все эти люди приходят на работу, и даже если за весь день они ничего не сделали, деньги получат все равно, а может, еще и премию.

Классическая схема организации работы в управляющей компании построена совершенно иначе. В самой управляющей компании трудятся три, максимум семь человек. Никаких ЖЭУ и слесарей там нет. Просто компания находит человека, который способен заниматься эксплуатацией жилья, и заключает с ним договор.

Этот человек, предприниматель без образования юридического лица, может эксплуатировать несколько пятиэтажных домов и зовется домоуправом. Зарплату домоуправ получает вовсе не потому, что ходит на работу. Система предполагает три источника получения доходов — минимальная оплата труда, которую человек получать обязан; процент от собранных средств с населения, то есть с квартплаты; и некоторый процент с объема сэкономленных на снижении затрат средств.

Однако доход от собранных с населения средств домоуправ может не получить, если не приложит к этому определенных усилий. Схема следующая: собрал 100% — в свое распоряжение получает 10%. Собрал 90% — получает 5%. Собрал 80% — не получает ничего.

Таким образом, домоуправ будет стремиться к тому, чтобы все жильцы вовремя платили за квартиру.

— Можно ли собрать 100 процентов, если ничего для дома не делать? — спрашивает Петр Воронин и отвечает: — Нет. Чтобы это осуществить, придется менять свое отношение к жильцам — раскланиваться с ними при встрече, интересоваться проблемами, привлекать к работе хороших специалистов, тех же слесарей-сантехников.

Что касается управляющей компании, то она получает доход от общего объема доходов всех домоуправов, с которыми заключила договорные отношения. Поэтому помимо контролеров в лице жильцов деятельность домоуправов всегда находится под пристальным оком компании, и если они работают плохо, договор расторгается.

Таким образом, возникает конкуренция, как внутри компании, так и между различными существующими на рынке управляющими компаниями, и в этой борьбе победит тот, кто предоставит населению наиболее качественные услуги.

Как выбрать и не прогадать

По словам Петра Воронина, на сегодняшний день управляющие компании существуют далеко не во всех территориях Иркутской области. В общей сложности их насчитывается около 70.

— Необязательно создавать компанию в каждом городе или поселке, — говорит Петр Александрович. — Целесообразно выбирать те компании, которые уже имеются сегодня на рынке. К примеру, хорошо себя зарекомендовали три компании в Шелехове, три в Саянске и восемь в Ангарске. Собственники жилья из Иркутска могут объединиться и выбрать любую компанию, хоть саянскую. Ангарчане, допустим, уже заходят в другие регионы. Одна ангарская компания зашла в Новосибирск, другая — в Пермь.

Чтобы принять верное решение, нужно знать, какие управляющие компании существуют сегодня на рынке. Каждый собственник в отдельности этим заниматься не будет, поэтому в доме необходимо создать инициативную группу, которая и займется решением поставленной задачи. Инициативные группы должны внимательно изучить ситуацию, опросить людей, у которых уже имеется опыт общения с какой-либо компанией, а при необходимости и выехать в тот же Ангарск, чтобы на месте убедиться в том, что дома, относящиеся к той или иной компании, находятся в надлежащем состоянии.

По словам Петра Воронина, в Иркутской области уже имеются недобросовестные организации, которые не выполняют своих обязательств. Так, в поселке Тыреть Заларинского района управляющая компания получает тепловую энергию, которая производится предприятием Тыретский солерудник. Жители теплом пользуются, платят за него, а компания солеруднику деньги не перечисляет. Это может привести к тому, что теплоисточник прекратит поставки тепловой энергии, тогда жители замерзнут и решатся расторгнуть договор с недобросовестной компанией. Однако Тыретский солерудник не может допустить такой катастрофы, продолжает поставлять тепло, и поэтому жителей управляющая компания вполне устраивает.

Снизить квартплату? Легко

Управляющая компания может принимать решения по реконструкции и капитальному ремонту зданий; заключает договорные отношения на поставку тепловой энергии, воды и прочих услуг. Причем многие ее функции включаются по просьбе жильцов — они заказывают музыку. Захотят, к примеру, жильцы, чтобы квартплата снизилась, и попросят компанию установить счетчики воды или тепла... Но Петр Воронин считает такой подход не совсем верным.

— Мы хотим, чтобы в доме все было прекрасно да еще чтобы при этом квартплата снизилась, — удивляется Петр Александрович. — Я сторонник того, чтобы управляющая компания делала значительно больше для самого дома. И если компания проводит мероприятия по снижению затрат на потребление тепловой энергии, воды и т.д, наиболее правильным решением будет направить сэкономленую часть ресурсов на ремонт дома, обустройство территории... С другой стороны, жильцы могут поставить условие, чтобы дальнейшее повышение оплаты жилищно-коммунальных услуг прекратилось, а если это повышение и могло случиться, то только при условии, если сами собственники пожелают установить, к примеру, домофоны на каждом подъезде. Есть понятие соотношения цены и качества. Если мы хотим хорошее качество, нужно говорить о том, что никакого снижения квартплаты не произойдет. Но если мы хотим жить в таких условиях, которые существуют, и ставим перед управляющей компанией задачу снизить оплату, она может это сделать, но не сразу. Благотворительных управляющих компаний у нас нет. Если компания установит приборы учета на свои средства, ей нужно будет окупить затраты.

Что делать, если компания не оправдала надежд? Здесь никаких сложностей нет — расторгается договор и выбирается другая компания. Собственники жилья во время этих процессов никак не пострадают, ведь они платят за жилищно-коммунальные услуги по факту: получили услуги — заплатили за них в следующем месяце. Не понравилось — компании от ворот поворот.

Однако если собственники жилья не выберут управляющую компанию и за них это сделает муниципалитет, выражать недовольство услугами будет сложнее. Доказывать, что выбранная муниципалитетом компания не устраивает жильцов, собственникам придется в суде.

Метки:
baikalpress_id:  19 615