Читайте декларацию о застройщике

Закон о долевом строительстве затруднил деятельность мошенников

Мы продолжаем в рубрике "Справочное бюро" освещать гражданско-правовые темы, волнующие жителей Иркутской области. Специалисты отвечают на все юридические вопросы, которые интересуют наших читателей. Для того чтобы ваш вопрос попал в эту рубрику, необходимо на адрес газеты (664009 Иркутск-9, ул. Советская, 109, "СМ Номер один" рубрика "Справочное бюро") или по электронной почте (shan@pressa.irk.ru или evg@pressa.irk.ru) отправить письмо с четко сформулированным вопросом или вопросами. Сегодня мы поговорим об очень важной проблеме долевого строительства.

Появилась ясность между застройщиком и покупателями

— Принятие в прошлом году Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту — Закон), как и нового Жилищного кодекса, стало, пожалуй, одной из актуальных тем прошедшего года, — рассказывает генеральный директор Центра юридического обеспечения и правовой экспертизы "Новация" Татьяна Владимировна Возжаева. — В той или иной степени эта проблема затрагивает каждого из нас, независимо от того, работает человек в сфере недвижимости и строительства или нет.

Предполагалось, что данный Закон должен был внести ясность в отношения между государством, застройщиками и покупателями объектов недвижимости, обеспечить безопасность сделок и четкое выполнение функций всех участников рынка новостроек. Закон вступил в силу 1 апреля 2005 года.

До принятия Закона отношения, связанные с долевым участием в строительстве, оставались не урегулированными законодательно. Такие отношения в различных случаях носили самые различные названия и регламентировались договорами простого товарищества, долевого инвестирования, совместной деятельности. В связи с этим принятие законодательного акта, регулирующего важные и часто возникающие отношения соинвестирования, стало своевременным и актуальным.

Массовое участие граждан в долевом строительстве жилья началось приблизительно с 1995 года, т.е. на протяжении десяти лет для урегулирования взаимоотношений между застройщиками и участниками долевого строительства существовали общие нормы Гражданского кодекса РФ и условия договора, заключаемого между участниками данного процесса.

Застройщик обязан рассказать о себе в СМИ

Из анализа Закона следует, что законодатель стремится различными способами защитить права участников долевого строительства, вводит единые стандарты предоставления услуг покупателям квартир на стадии строительства дома. Закон устанавливает четкие правила взаимоотношений между застройщиком и участником долевого строительства. Определены требования, которым должен соответствовать договор участия в долевом строительстве. Так, введена обязательная государственная регистрация договора о долевом участии в строительстве, повышены требования к информационной открытости застройщиков, установлено понятие проектной декларации, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.

Необходимо знать, что договор участия в долевом строительстве заключается только с застройщиком. Застройщик — это юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, который имеет в собственности или на праве аренды земельный участок, привлекающий денежные средства участников долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Договор о долевом строительстве регистрируется

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это должно исключить случаи двойной продажи объектов недвижимости различным лицам, а также, несомненно, обеспечить дополнительные гарантии законности совершаемых сделок, которые будут анализировать в регистрирующем органе. В п. 4 ст. 4 Закона перечислены обязательные условия договора, т.е. условия, без которых договор считается незаключенным. Участникам долевого строительства следует обращать внимание, что договор обязательно должен содержать:

— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;

— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

— гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий такой договор считается незаключенным. Законом впервые установлено, что цена договора определяется размером денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Ни вторичное жилье, ни ценные бумаги не могут быть приняты к зачету вместо денежных средств. В соответствии с пунктом 2 ст. 5 Закона цена договора может быть изменена только после заключения договора, только по соглашению сторон и при условии, что такая возможность предусмотрена договором. Важным нововведением стало внесение нормы об ответственности застройщика за нарушение сроков строительства. Ранее вопрос об ответственности застройщика вызывал споры, поскольку часто на инвестора, как и на застройщика, возлагали риски, связанные со строительством, в том числе риски, касающиеся срывов сроков строительства.

Теперь же интересы инвестора защищены в большей степени.

Передача объекта долевого строительства производится не позднее срока, предусмотренного договором. Если застройщик нарушает установленный договором срок передачи объекта, то он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) за каждый день просрочки.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Следует знать, что застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее срока, предусмотренного договором; а участник долевого строительства обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика о завершении строительства. Новеллой Закона является статья 9, предоставившая право участнику долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Перечень таких оснований, установленный Законом, может быть дополнен условиями договора.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан:

— возвратить денежные средства, уплаченные в счет цены договора;

— уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

В Законе разрешена проблема о распространении на отношения, вытекающие из договора долевого участия законодательства о защите прав потребителей.

Ранее суды неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок, по-разному подходили к вопросу о том, каким законом следует руководствоваться при рассмотрении споров, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.

Теперь по Закону к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.

Наиболее существенными и значимыми моментами для участников долевого строительства являются положения статьи 13 Закона, которые обеспечивают исполнение обязательств по договору. Так, в соответствии с указанной статьей у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок или право аренды на этот земельный участок, а также строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.

Законом повышены требования к информационной открытости застройщиков, установлено понятие проектной декларации, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Информация о застройщике должна содержать сведения:

— о наименовании, месте нахождения, режиме работы;

— о государственной регистрации застройщика;

— об учредителях (участниках) застройщика;

— о проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

— о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия;

— о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Закон устанавливает обязанность застройщика опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию. Эта информация должна появиться не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком требований закона к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, совершенной под влиянием заблуждения.

В заключение надо отметить, что продажа квартир на начальных этапах строительства выгодна обеим сторонам: и продавцам, и покупателям. Привлекая деньги населения, застройщики используют их в строительстве, расплачиваясь с подрядчиками, поставщиками, иными организациями. Граждане стремятся снизить расходы на покупку и без того слишком дорогого жилья, отдавая средства до начала возведения дома. Новый Закон делает это взаимовыгодным только при условии соблюдения всех установленных требований.

Редакция "СМ Номер один" благодарит за помощь в подготовке материала сотрудников Центра юридического обеспечения и правовой экспертизы "Новация": Иркутск, ул. Байкальская, д. 215-а тел./факс:35-65-85

Метки:
baikalpress_id:  4 950