Особенности нового Жилищного кодекса РФ в вопросах и ответах

Напомним, что 28 апреля в редакции "СМ Номер один" специалистами Главного управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому округу состоялась прямая линия, темой которой были права и сделки с недвижимостью. Сегодня мы публикуем ответы на вопросы наших читателей. В качестве консультантов в прямой линии участвовали и. о. начальника отдела регистрации прав на жилые помещения Б.Э.Апханова и и.о. начальника отдела регистрации прав на земельные участки Л.М.Варфоломеева.

— Здравствуйте, меня зовут Елена. В скором времени собираюсь выйти замуж. Есть возможность в складчину (пополам) с будущим мужем купить квартиру. Как лучше оформить квартиру, чтобы не ущемить интересов моих и моего будущего мужа?

В соответствии с п.2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ различают два вида общей собственности: долевая и совместная. К долевой относится собственность, при которой определена доля каждого из ее участников, к совместной — собственность без определения долей. Соответственно вам придется вместе с будущим мужем решить для себя, на каких условиях вы будете приобретать квартиру. Заключив договор купли-продажи либо в долевую, либо в совместную собственность, вы должны будете обратиться в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу для государственной регистрации.

— Меня зовут Ольга, моя подруга — бывшая ангарчанка. В 1998 году она выехала на постоянное место жительства во Францию. Теперь у нее двойное гражданство. К сожалению, она не успела вовремя сменить паспорт, союзный на российский. В российском консульстве обменять паспорт отказываются. В г. Ангарске у нее осталось недвижимое имущество, и она хочу его продать. Может ли она сделать это по французскому паспорту или ей все же придется сначала обменять российский паспорт?

Да, она может продать свою квартиру. Для государственной регистрации ее права, сделки-договора купли продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю можно предоставить документы, в соответствии с законодательством РФ или международным договором удостоверяющие личность гражданина.

— Я недавно развелась с мужем. Разъехаться нет возможности, а для обмена нашей двухкомнатной квартиры нужна доплата. По суду наша десятилетняя дочь оставлена со мной. Квартира приватизированная, собственник — мой бывший муж единолично. Может ли он потребовать от нас съехать или продать квартиру, не учитывая мои с дочерью интересы?

Согласно п.4 ст.31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и иными членами семьи. Однако в соответствии с ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" действие положений п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Право пользования жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника на определенный срок на основании решения суда.

— Добрый день. Могу ли я обменять свою квартиру, находящуюся в муниципальной собственности (не приватизированную, занимаемую по договору социального найма), на приватизированную, если я ее получил в 1982 году?

Нет, наниматели, заключившие договор социального займа до 1 марта 2005 года, так же как и наниматели, заключившие такой договор после указанного срока, не имеют права на раздел и обмен жилого помещения на другое жилое помещение, находящееся в собственности (приватизированное). Вам следует перед обменом провести приватизацию вашей квартиры.

— Я живу в частном доме, который достался мне в наследство. Могу ли я переписать на себя и землю, на которой он стоит? Если да, то что нужно делать?

Согласно ст. 29 Земельного кодекса, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В соответствии со ст. 20 п. З. и ст. 21 п. З. Земельного кодекса граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или находящиеся в пожизненном наследуемом владении, имеют право по письменному заявлению приобрести их в собственность бесплатно.

Также в соответствии со ст. 3 п. 4 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки по своему заявлению бесплатно в соответствии с правилами ст. 20 Земельного кодекса.

Порядок предоставления земельного участка устанавливается Земельным кодексом ст. 32 и 34.

На территории г. Иркутска порядок предоставления земельных участков регулируется Решением городской Думы города Иркутска от 14.06.2004 г. N 003-20-440548/4 "Об утверждении порядка прохождения документов при предоставлении земельных участков на территории г. Иркутска".

В соответствии с данным решением для приобретения прав на земельные участки граждане и юридические лица обращаются в комитет по управлению соответствующим округом г. Иркутска с заявлением на имя мэра г. Иркутска о предоставлении земельного участка на соответствующем праве с указанием цели использования, его площади и местонахождения, с приложением кадастровой карты (плана) земельного участка и следующих документов:

— удостоверяющих личность заявителя;

— подтверждающих государственную регистрацию юридического лица, учредительных документов, документа, подтверждающего полномочия лица, подписавшего заявление, либо доверенность на лицо, уполномоченное представлять интересы заявителя;

— подтверждающих произведенную государственную регистрацию права на существующий индивидуальный жилой дом и (или) отдельно стоящий капитальный гараж, здание, строение, сооружение; либо иного документа, подтверждающего возникновение прав на эти объекты недвижимого имущества;

— подтверждающих право пользования земельным участком (государственный акт на право пользования земельным участком, договор аренды земельного участка, договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка, решение исполнительного органа власти, постановление главы городского самоуправления г. Иркутска об отводе (предоставлении) земельного участка и др.);

— подтверждающих размер площади здания, строения, сооружения.

Комитет регистрирует заявление с приложением документов, в течение 2 недель с момента регистрации рассматривает представленные заявителем документы, проверяет основания предоставления земельного участка на соответствующем праве. В случае представления полного и качественного пакета документов комитет обеспечивает подготовку и согласование проекта постановления мэра г. Иркутска о предоставлении земельного участка на соответствующем праве, а также подготовку от имени администрации г. Иркутска проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка, который направляется заявителю с предложением о его заключении. После получения всех документов, необходимых для регистрации соответствующего права на земельный участок, граждане должны обратиться в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу, находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. Академическая, 70. В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ ст. 16 государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя.

К заявлению прилагается следующий перечень документов:

— документ об оплате государственной пошлины (физические лица — 500 рублей);

— документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт, свидетельство о рождении для несовершеннолетних до 14 лет, паспорт и свидетельство для несовершеннолетних от 14 до 18 лет);

— документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени государственного или муниципального органа при государственной регистрации перехода права на земельный участок;

— правоустанавливающий документ на земельный участок;

— решение соответствующих исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность.

При предоставлении земельного участка в собственность за плату после введения в действие Земельного кодекса РФ (после 30.10.2001 г.) для целей, не связанных со строительством:

— решение соответствующих исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность за плату и договор купли-продажи земельного участка с передаточным актом;

— кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

На основании ст. 13 п. 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

— Какие, согласно новому кодексу, существуют правила перевода жилых помещений в нежилые?

Порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые регламентируется в главе 3 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. Перевод осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения. Необходимые документы для перевода:

— заявление о переводе помещения;

— правоустанавливающие документы на переводимое помещение;

— план помещения с его техническим описанием;

— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

— Здравствуйте. Есть ли изменения в Жилищном кодексе по вопросам пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания?

Согласно ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании пожизненного содержания, пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивенцем. — Здравствуйте, меня зовут Татьяна. Я бы хотела узнать, какие особенности есть в новом законе о долевом строительстве. Как защищаются права участников (пайщиков)?

К сожалению, невозможно быстро рассказать о всех особенностях нового закона. В нем четко прописаны права и обязанности как застройщика, так и дольщика. Советую перед заключением договора об участии в долевом строительстве обратиться к хорошему юристу за консультацией. Надо помнить, что договор о долевом строительстве подлежит государственной регистрации в Главном управлении и внесению записи в Единый государственный реестр прав.

Обратите внимание, что договор должен содержать:

— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

— цену договора, сроки и порядок оплаты;

— гарантийный срок на этот объект.

При отсутствии в договоре указанных условий такой договор считается незаключенным.

— Добрый день. Я хочу узнать, что говорит новый Жилищный кодекс об использовании жилого помещения для предпринимательской деятельности. Недавно это было запрещено...

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в них гражданами, если это не нарушает законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

— Здравствуйте, меня зовут Ирина Николаевна, я живу в центре Иркутска. Я хочу спросить: правда ли, что владельцам ветхого жилья могут предъявить требование снести свое жилье за свой счет?

Да, в п. 10 ст. 32 ЖК РФ указано, что признание многоквартирного дома аварийным является основанием для предъявления к собственникам квартир требования о его сносе в разумный срок за свой счет. В другом случае дом могут снести местные власти.

— Меня зовут Алексей, я давно мечтаю о собственном доме. Купить готовый не могу — очень дорого, но, думаю, что мог бы построить его сам в течение некоторого времени. Хочу сделать все по закону. Как в Иркутске можно получить земельный участок для строительства жилья?

Вам нужно обратиться в органы архитектуры местной администрации и подать заявление на имя главы администрации о предоставлении земельного участка. Предоставление земельных участков производится на основании постановления главы местного самоуправления. Согласно п. 2 ст. 30 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет.

Таким образом, если есть основания для предоставления земельного участка под строительство бесплатно, должно быть принято решение соответствующих исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно для индивидуального жилищного строительства.

Если земельный участок предоставляется на торгах, должен быть протокол о результатах торгов и договор купли-продажи земельного участка с передаточным актом, отчет независимого оценщика об оценке земельного участка.

Право собственности возникает с момента государственной регистрации, в связи с чем после получения документов нужно обратиться в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу по адресу г. Иркутск, ул. Академическая, 70 (для жителей г. Иркутска) или в местные отделы главного управления.

На основании п. 3 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.

— Добрый день. Нужно ли родителям при продаже квартиры получать согласие в органах опеки? Говорят, что появились какие-то изменения и органы опеки перестали защищать права детей...

Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры (и иного недвижимого имущества), в которой проживают несовершеннолетние члены семьи, не требуется. В соответствии с ФЗ от 30.12.2004 г. "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" в п. 4 ст. 292 ГК РФ внесены изменения следующего содержания: "Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи (о чем известно органу опеки и попечительства), если затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства". При этом надо учитывать, что под опеку или попечительство граждане могут попасть только после признания их судом недееспособными или ограниченно дееспособными. Оставшимися без попечительства могут быть признаны дети, родители которых уклоняются от воспитания, лишены родительских прав, тяжело больны, длительно отсутствуют и др. В случае нарушения их прав сделка по продаже жилого помещения может быть признана недействительной.

— Правда ли, что государство гарантировало денежную компенсацию лицам, лишившимся квартир в результате сделок (ст. 31.1 Закона "О госрегистрации прав на недвижимость")?

Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, квартира которого продана без его участия квартирными аферистами, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации (п. 1 ст. 31.1 Закона "О госрегистрации").

Есть одна оговорка: государство выплатит компенсацию только при условии, что пострадавший уже обращался с иском в суд на виновное лицо и в течение года по исполнительному листу взыскать ущерб не получилось.

На подобную компенсацию могут рассчитывать только лица, обратившиеся для госрегистрации права и сделки после 1 января 2005 г.

— Объясните, кто сейчас регистрирует право собственности на недвижимое имущество. Раньше это было учреждение юстиции, которое еще называли департаментом. Недавно появились новые названия — то Росрегистрация, то ли какая-то новая служба. Кто же в действительности теперь регистрирует сделки и что делается в целях недопущения мошеннических сделок с недвижимостью?

С начала 2005 года начала свою работу новая структура государственной власти — Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). На территории Иркутской области и Усть-Ордынского Бурятского автономного округа функции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 1 января 2005 года осуществляет Главное управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу. Главное управление в результате реорганизации объединило в себе большую часть функций ранее существовавших территориальных органов юстиции — Главного управления и учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" недавно внесен ряд изменений. Повышена ответственность государственных регистраторов за соблюдение законодательства, предусмотрено возмещение вреда физическим и юридическим лицам в результате технической ошибки.

Для более четкого отслеживания правомерности сделок и сокращения риска заключения сделок, которые могут быть признанными недействительными, в Единый государственный реестр прав, сведения в который вносят специалисты нашего Главного управления, будут заноситься следующие данные:

— о признании хозяев жилой собственности недееспособными;

— о проживающих в квартире членах семьи, находящихся под опекой и попечительством;

— о несовершеннолетних членах семьи, оставшихся без попечительства.

Метки:
baikalpress_id:  3 079