Куда податься бедному клиенту?

Советы иркутского риэлтера, как избежать неприятностей

Если вы горите желанием поскорее продать свою квартиру (разумеется, с выгодой для себя) и уже присмотрели подходящее агентство недвижимости, скажем, по рекомендации родственников или знакомых, запомните одно золотое правило: не отдавайте документы на свое жилье в агентство до тех пор, пока не убедитесь в добросовестности его работников.

Поспешно заключенный договор можно расторгнуть
Если выбранное агентство зарекомендовало себя на рынке недвижимости с хорошей стороны, то гарантия чистоты сделки при этом условии стопроцентная. Но если выбранное вами агентство недобросовестное, то с вами могут произойти следующие неприятности.
Например, вы выставили на продажу в агентство квартиру или жилой дом. В назначенный час приходит представитель-агент и заверяет вас, что ваша квартира очень быстро будет продана, и на выгодных для вас условиях. Вы довольны, вы таете от таких слов, которые ублажают ваш слух, вас все устраивает, и вы спешите заключить договор с агентством. Поэтому тут же выкладываете маклеру востребованные документы на квартиру. А он с вами любезно прощается и, как говорится, был таков.
После недолгой эйфории вы приходите в себя, уже здраво осмысливаете свой поступок и думаете, как освободиться от того крючка, который вы добровольно заглотили.
Но расстраиваться не следует, поскольку договор, который вы заключили с агентством, не имеет юридической силы, потому что в России до сих пор нет закона о риэлтерской деятельности.
Большинство участников рынка недвижимости не знают о своем праве на расторжение договоров с агентствами в одностороннем порядке. Причина может быть любая: агентство не внушает доверия, или оно назначило слишком большую цену на квартиру в своих интересах, или неоправданно затягивает оформление документов. В любом случае оно должно вернуть залог покупателю или документы продавцу. Альтернативы нет, потому что права потребителя не защищены договором с агентством, и диктовать условия может только клиент, но ни в коем случае не агентство. Любая жалоба клиента — в прокуратуру, в управление госимуществом, комитет по защите прав потребителей — чревата последствиями для агентства.
Но многие агентства, пользуясь тем, что клиенты не знают о своих правах, обманывают их: незаконно держат у себя документы на квартиру, берут с клиентов деньги якобы на оформление документов в БТИ или в другом учреждении, не оформляя передачу их документально, оформляют сделки на квартиры, находящиеся в судебном разбирательстве, и так далее.
Тем самым они не только подрывают авторитет своей фирмы, но и наносят непоправимый вред всей риэлтерской деятельности.
Как агентства обманывают клиентов
Не секрет, что есть такие агентства, которые обманным путем всего за два часа могут получить пять тысяч рублей. А схема проста. Допустим, клиент заключает с агентством договор на покупку квартиры, вносит залог в сумме 10 000 рублей и по не зависящим от него обстоятельствам вынужден отказаться от предложенного ему жилья. Агентство в таком случае возвращает клиенту только половину залога, то есть 5000 рублей, и в прямом смысле слова разрывает составленный договор, предлагая покинуть помещение. Клиент обескуражен, возмущен и не знает, что сделать: договора-то на руках нет.
С точки зрения клиента, это полнейший беспредел. А с точки зрения агентства, виноват клиент, так как прервал уже начатую сделку. Агентству не хочется оказаться в дураках, вот оно и страхуется таким образом. Если сделка не выгорела, так хоть банк сорвать, а каким способом — это никого не волнует. С одной стороны, и агентство вроде бы понять можно. Неважно, сколько времени прошло с момента внесения залога, ведь, как говаривал наш первый Президент, "процесс пошел".
Хорошо и вовремя оформленная сделка — это для агентства шаг к успеху, так как обрадованный продавец, несомненно, будет рекомендовать это агентство своим друзьям и знакомым. Но в риэлтерской деятельности, как правило, без казусов не обходится. Главное — решать все спорные вопросы объективно и стараться сделать так, чтобы даже в том случае, если договор расторгается, клиент не ушел с чувством, что его попросту обманули. К сожалению, в моей практике таких агентств пока еще встречалось мало, большинство действует по принципу "с неудачной сделки хоть шерсти клок". Вот и уходит покупатель с половинной суммой залога и с чувством, что его нагрели на кругленькую сумму.
А сколько разыгрывается баталий по возвращению залога агентством, не выполнившим своих обязательств перед клиентом!
Зачем агентству захватывать документы на квартиру
Некоторые агентства всеми силами стремятся захватить документы продавца. "Зачем это нужно?" — спросит непосвященный. А затем, что когда документы на квартиру находятся в агентстве, продавец у них в руках. Далеко не каждый клиент знает, что агентство не имеет права задерживать документы, если сделка не состоялась, и недобросовестные риэлтеры начинают играть на этом. Они запугивают клиента якобы понесенными, а на самом деле мнимыми затратами до тех пор, пока не выманят кругленькую сумму за ваши же документы. А если вы покупатель и внесли залог, скажем, в 50 000 рублей, но по каким-то причинам сделка не состоялась, то вам свои деньги трудно вернуть, так как чаще всего они уже пущены в "дело".
Если же сделка не состоялась, а агентство по-прежнему заинтересовано в продаже вашей квартиры, то оно будет запугивать вас штрафными санкциями, ссылаясь на договор, который вы с ним заключили, но не осмыслили должным образом. В некоторых договорах бывает столько всего наворочено, что сами агентства не могут расшифровать отдельные пункты. Но все это, разумеется, не в пользу клиента.
Поэтому при заключении договоров необходимо прочитать и осмыслить каждый пункт предложенного договора и только после этого ставить подпись. А лучше всего, если вы придете на заключение договора с независимым юристом, который практикует в сфере недвижимости. Тогда вы будете застрахованы на 100 процентов от обмана фирмой. Конечно, услуги юриста далеко не бесплатны. Но дело того стоит.
Хочу заострить ваше внимание на том, что агентство обязано вернуть вам документы по первому требованию, и ему в таком случае вы ничего не должны платить, за исключением тех затрат, которые оно понесло на оформление тех или иных документов. Доказательством этому служат предъявленные квитанции (например, за справку из налоговой или справку из департамента по регистрации прав). Это касается единичных видов услуг.
За что риэлтеры могут взять деньги
Другое дело, если агентством уже был выполнен ряд работ. Например, вы представили в агентство только ордер или договор приватизации, а агент выполнил работу на 75—80 процентов, то тут уже не взыщите. В этом случае все вопросы по возвращению документов продавцу, независимо от причин, должны решаться обоюдно. Некоторые клиенты считают, что агентство берет деньги за просто так, и обычно предлагают выплатить все расходы по квитанциям. Получается, что весь труд риэлтера оценивается только суммой, оплаченной по тарифам сборов. Тогда правомерно напрашивается вопрос: а почему в магазине колбаса продается не по цене мяса? Или мебель — не по цене завода-изготовителя? Если, как говорил один философ, глубоко задуматься, то в торговле одни посредники. А для агентства самое ценное — это время.
У большинства клиентов сложилось ошибочное мнение о величине комиссионных, которые берут агентства за свои услуги. Фирмы, проработавшие на рынке недвижимости более 5 лет и дорожащие своей честью и репутацией, большие залоги не берут. В 2003 году эта сумма составляла 20—25 тысяч рублей за оформление документов на квартиры и 40—50 тысяч рублей для частных домов с одновременным оформлением земельных участков в аренду или в собственность (для сравнения могу сказать, что в Москве сумма залога составляет 3000 долларов или одну тысячу баксов при оформлении договора агентства с покупателем и 6 процентов от суммы сделки при ее совершении. Сумма залога может быть и меньше — это зависит от степени подготовленности документов, а также от честности и порядочности риэлтеров. Отдельные агентства идут на уловки по выколачиванию комиссионных. Мол, за работу агенту 5 тысяч рублей, а за оформление документов — отдельно. И многие клиенты клюют на ловко подготовленную наживку. Обычно сумма за оформление документов в этих агентствах в 2—3 раза превышает ту, о которой я уже говорил вначале.
"Отчетный баланс" так же ловко формируется в фирме. Эти агентства хорошо известны риэлтерам Иркутска. И большинство из них стараются избегать сотрудничества с ними. Разве не кощунство, иными словами и не назовешь, когда за снятие с регистрационного учета владельцев трех комнат в коммунальной квартире агентство берет 104 тысячи рублей с продавцов и точно такую же сумму с покупателей? Преподавателю школы такие деньги нужно зарабатывать минимум 7 лет.
Если вы столкнулись с такими агентствами, то не делайте поспешных выводов обо всех риэлтерах Иркутска.
На что агентство тратит заработанные деньги
К первой категории расходов относятся:
— плата за арендуемое помещение. Она составляет в среднем от 15 до 25 тысяч рублей в месяц и зависит от величины арендуемой площади и местоположения помещения. Например, в центре города стоимость 1 кв. м в арендуемом помещении равна 350 рублей без включения в эту сумму коммунальных услуг и платы за электроэнергии;
— аренда автомашины составляет 10—12 тысяч в месяц. Личная машина риэлтера также съедает от 7 до 10 тысяч рублей;
— расходы на рекламу. В месяц они составляют до 12 тысяч рублей. Это средняя реклама;
— канцелярские товары и различные расходные материалы от 3 до 5 тысяч рублей, налоги.
Непредвиденные расходы:
— представительские. Я думаю, что не нужно объяснять их назначение. Как сказал Егор Гайдар, "взятка — это узаконенное вознаграждение за оперативность";
— спонсорская помощь различным организациям — 3—5 тысяч рублей;
— оплата задолженности по квартире несостоятельного владельца недвижимости, выставленной на продажу в агентство;
— расходы на приватизацию жилья с последующей его продажей;
— плата за телефон от 1 до 3 тысяч рублей.
Сюда не входит зарплата сотрудникам агентства. Она составляет от 30 до 50 процентов залога.
Чтобы риэлтерская фирма нормально функционировала, ее баланс должен составлять не менее 50 тысяч рублей в месяц, при условии, что агентству нужно выполнить риэлтерские услуги минимум на две сделки с квартирами.
Оформление земельных участков порой занимает от одного месяца в Иркутском сельском районе и до одного года и более в городской черте. В этом случае залог работает вхолостую. Очень много времени теряет агент на решение второстепенных вопросов, кроме того, большая часть залога уходит на представительские расходы.
Если три-четыре года назад у агентств не было проблем в количестве сделок, соответственно, и в наличии комиссионных, то сейчас, с отменой лицензирования, риэлтерские конторы стали расти как грибы опята, и в большинстве своем ложные, работающие по принципу "клиент — это объект для наживы".
Но запомните одно: высокопрофессиональное, уважающее себя и дорожащее своим авторитетом агентство больших комиссионных не берет.
И еще одно незыблемое правило: договоры между агентством и покупателем, агентством и продавцом недвижимости должны заключаться одновременно в присутствии всех перечисленных сторон. К сожалению, некоторые агентства не придерживаются этого правила. Заключают договор с покупателем за спиной у продавца, что уже свидетельствует о сомнительной репутации агентства.
Мало того, еще в договор вносят пункт, который гласит, что продавец и покупатель не могут вступать в контакт друг с другом, в противном случае договор расторгается и обе стороны несут убытки.
Выбирайте одного партнера
Постарайтесь бросить якорь у одного берега, а не бесцельно бороздить в безбрежном океане риэлтерских услуг. Когда вы обращаетесь только в одно агентство и заключаете с ним договор, то степень риска сводится к минимуму. Но даже если с вами и произошли большие неприятности (не дай Бог ограбление или вымогательство), то правоохранительным органам легче вычислить из общего числа людей конкретного человека, причастного к этому действию.
Меньше болтайте по телефону о продаже или покупке недвижимости. Лучше все деловые разговоры вести непосредственно в агентстве. Старайтесь контакты "покупатель — продавец" проводить вместе с агентом, который ведет квартиру.
Отказывайтесь от предложений покупателя еще раз взглянуть на квартиру без агента, особенно в вечернее время. С момента заключения договоров с продавцом жилья и покупателем агентство несет ответственность за все свои действия и за действия клиентов. В экстремальных случаях тень подозрений будет падать и на агентство недвижимости. Нужно всегда помнить, что отношение клиента к агентству недвижимости складывается из того впечатления, которое оно на него оказывает.

Комментарии

Нажмите "Отправить". В раcкрывшейся форме введите свое имя, нажмите "Войти". Вы представились сайту. Можете представиться через свои аккаунты в соцсетях. После этого пишите комментарий и снова жмите "Отправить" .

Система комментирования SigComments