Квартиры дорожают

До конца года стоимость жилья в Иркутске вырастет примерно на 10%

Если еще два года назад число предложений на рынке недвижимости существенно превосходило спрос, то сейчас ситуация несколько иная — темпы строительства падают, число выставленных на продажу квартир сокращается. Отсюда и рост стоимости квадратного метра. Причем как в сегменте новостроек, так и на рынке вторичного жилья. О последних тенденциях и о прогнозах на будущее мы поговорили со специалистами рынка недвижимости.

Не от хорошей жизни

В минувшем году средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Иркутской области выросла, по данным аналитиков «Авито», на 9,5%. О повышении цен на квартиры говорят и данные портала realty.irk.ru. За прошедший 2018 год, по сведениям интернет-ресурса, средняя стоимость жилья на вторичном рынке Иркутска увеличилась на 9,1%, в новостройках — на 2,7%. В январе текущего года тенденция получила продолжение — вторичка выросла в цене на 1%, новые квартиры — на 2%.

— Да, цены на квартиры растут, но, к сожалению, исключительно в силу факторов со знаком минус, а не со знаком плюс, — говорит Катерина Наумова, директор агентства недвижимости «Ритм города», член Прибайкальского союза риелторов. — То есть повышением стоимости квадратных метров мы обязаны не росту уровня доходов населения, а сокращению числа предложений.

В сегменте новостроек уменьшение количества предложений эксперты связывают с поправками к закону об участии в долевом строительстве.

Напомним, что, согласно принятым изменениям, призванным защитить интересы покупателей, участники долевого строительства будут перечислять финансовые средства не напрямую застройщикам, а на эскроу-счета. И если раньше деньги дольщиков строительные компании могли использовать в качестве беспроцентных ссуд, то теперь будут вынуждены прибегать к заемным банковским средствам.

— Поправки вступят в силу в текущем году, однако тенденция к снижению темпов строительства наметилась еще в 2018-м. Зная о грядущих переменах, многие компании сознательно не брались за новые объекты, замораживали площадки. Часть участников и вовсе покинули рынок.

Эхо кризиса

Что касается рынка вторичного жилья, то здесь, по мнению экспертов, сокращение количества предложений обусловлено эхом финансового кризиса. Отсутствие роста доходов населения на фоне нестабильной экономической ситуации, увы, не способствует сделкам с недвижимостью.

— Да, неуверенность в завтрашнем дне служит серьезным стоп-фактором, — считает Константин Козлов, руководитель агентства недвижимости «Агентство регионального развития», член Прибайкальского союза риелторов. — Выставлять на продажу квартиры с тем, чтобы приобрести более просторные жилплощади или, скажем, загородную недвижимость, население не спешит — из-за общей экономической нестабильности такие решения даются непросто. Многие предпочитают переждать, отложить до лучших времен — отсюда и тенденция к снижению предложений.

Спрос снижается?

Не растет, по мнению специалистов, и уровень спроса на квартиры. Кто-то считает, что спрос неподвижен, кто-то полагает, что он даже снижается.

— Да, спрос, я считаю, снижается. Но в сравнении с уровнем предложений снижается более скромными темпами, — отмечает Катерина Наумова. — И та ситуация, которую мы сейчас наблюдаем — повышение стоимости квадратных метров, — говорит о том, что спрос в настоящий момент превышает предложение. Что будет дальше — сказать сложно. В целом причин для оптимизма немного. Если сравнивать число обращений от потенциальных покупателей, поступивших в наше агентство с начала текущего года, с аналогичным периодом 2018 года, то показатель этот снизился примерно в 1,5 раза.

И все же пока текущая ситуация способствует некоторому оживлению.

— Если стоимость не завышена, то квартира уходит в среднем за 2—3 месяца, то есть практически в соответствии с докризисным сценарием, — говорит Константин Козлов. — Правда, в основном это касается однушек и двушек. Более просторные квартиры стоимостью свыше 5 млн продаются по-прежнему достаточно сложно.

— Под конец 2018 года рынок действительно оживился, количество сделок выросло, — отмечает в свою очередь Дмитрий Щербаков, член Прибайкальского союза риелторов, директор агентства недвижимости «Слобода». — Импульсом, на мой взгляд, стало снижение ставок по ипотечным кредитам и информация об их повышении в 2019 году. 80% сделок, по которым мы работали в ноябре-декабре, пришлись на квартиры, приобретенные в ипотеку. Причем зачастую даже без первоначального взноса.

К слову, информация о повышении ставок впоследствии себя оправдала. После Нового года, по словам специалистов, количество сделок снизилось.

Ново-Ленино нарасхват

Поделились эксперты своими наблюдениями и в части территориальных предпочтений потенциальных покупателей. Так, наиболее востребованными районами Иркутска по-прежнему остаются Октябрьский и Свердловский.

— Причем хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура постепенно стирают ценовые грани между стоимостью квартир в данных районах. Например, цена жилой недвижимости на улицах Лермонтова и Гоголя сейчас вполне сопоставима с квартирами на улицах Байкальской и Дальневосточной. По-прежнему одним из определяющих факторов является присутствие на территориях поликлиник, детских садов, достойных школ, — говорит Катерина Наумова. — Зачастую школа с хорошим рейтингом автоматически увеличивает стоимость квартир на 200—300 тысяч.

— За счет относительно недорогой земли и близости к центру сейчас активно застраивается предместье Марата, очень динамично развивается Ново-Ленино, — отмечает Дмитрий Щербаков. — Если же говорить о потенциально перспективных районах, на которые есть спрос, но нет предложений, то это, бесспорно, Второй Иркутск.

— Рынок недвижимости в Ново-Ленино сейчас действительно очень активен! Едва ли не половина всех заявок, поступающих в наше агентство, приходится именно на Ново-Ленино, — подтверждает Катерина Наумова. — Мощным импульсом в развитии этого района явилось в свое время строительство «Эволюции» и одноименной школы. За счет оптимального соотношения относительно невысокой цены — стоимость квартир в Ново-Ленино примерно на 20% ниже, чем в Октябрьском районе — и развитой инфраструктуры квартиры в новоленинских новостройках находят своих покупателей.

Что дальше?

Что касается прогнозов на ближайшее будущее, то здесь мнение экспертов едино — тенденция к росту стоимости квадратных метров получит продолжение.

— Рискну предположить, что до конца года цены на жилую недвижимость поднимутся еще на 5—10%. В большей степени подорожают квартиры в сегменте вторичного жилья, в меньшей — новостройки, — делится мнением Константин Козлов. — Что касается темпов строительства, то да — они снижаются. В том же Октябрьском районе, перспективном и очень востребованном, число стройплощадок сейчас крайне скромное.

Отчасти солидарен с мнением Константина Козлова и Дмитрий Щербаков.

— В сегменте новостроек главным фактором роста цен на квартиры станет увеличение себестоимости строительства. Во-первых, из-за необходимости привлечения кредитных средств в силу принятых поправок; во-вторых, из-за повышения НДС, которое уже сейчас находит отражение в увеличении цен на металл, бетон, ГСМ и прочее, — говорит эксперт. — Единственное, что несколько притормозит повышение стоимости жилья, — уровень платежеспособности населения. Думаю, что до конца года более чем на 10—15% квартиры в новостройках все же не подорожают.

— Да, как минимум на 10% цены до конца года еще поднимутся. Иного пути у застройщиков нет, — отмечает Катерина Наумова. — Что касается уровня спроса, то предпосылок для его роста, мягко говоря, немного. Инфляция вкупе со снижением доходов сокращает число людей, которым по карману ипотечное кредитование; не способствует спросу и отток населения. Единственное, что еще подстегивает спрос, — это сертификаты на материнский капитал.

Только цифры

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Иркутска за 2018 год, по информации портала realty.irk.ru, увеличилась в среднем на 5,1 тыс. рублей и достигла цифры в 60,8 тыс. рублей за квадратный метр. В Кировском районе квартиры выросли в цене на 11,6%, в Октябрьском — на 10,6%, в Куйбышевском — на 9,1%, в Свердловском — на 8,1%, в Ленинском — на 5%.

В январе 2019 года средняя стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 620 рублей за квадратный метр, в новостройках — на 1100 рублей.

Комментарии

Нажмите "Отправить". В раcкрывшейся форме введите свое имя, нажмите "Войти". Вы представились сайту. Можете представиться через свои аккаунты в соцсетях. После этого пишите комментарий и снова жмите "Отправить" .

Система комментирования SigComments