Темная сторона квартиры

Радость новоселов зачастую омрачается качеством построенного жилья

Иркутск продолжает обрастать новостройками. Вопреки логике стоимость квартир в новых домах нередко ниже, чем на вторичном рынке. В чем же дело? Что настораживает и отталкивает потенциальных новоселов? Почему во всем мире новостройки дороже старья (за исключением исторических застроек), а у нас все наоборот. Потому что новое жилье, как та осетрина, зачастую «второго качества». А кому охота жить в квартире, где слышимость как в палатке, а по наличию осадков узнаешь первым, потому что с потолка капает... Любой новосел даже в страшном сне боится пережить ситуацию, когда дом, в котором куплена квартира, признают построенным незаконно и в судебном порядке выносят постановление о его сносе. К сожалению, такой кошмар случается и наяву. Как избежать неприятностей и сделать правильный выбор при покупке жилья в новостройке? Об этом мы спросили руководителя службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Дениса Воронова.

Опасно для жизни

— Денис Александрович, с какими проблемами чаще всего сталкиваются покупатели квартир в новых домах?

— Главная проблема — несвоевременная сдача объектов в эксплуатацию, и страдают те, кто вложил свои деньги в строительство. Такая ситуация встречается часто, несмотря на то, что долевое финансирование уже изжило себя как механизм. Граждане должны понять, что сегодня долевое финансирование строительства невыгодно. Во-первых, для этого приходится брать кредит в банке. Поскольку банки закладывают в ставку дольщика и свои риски, то дольщик вынужден платить повышенные проценты до тех пор, пока объект не будет введен в эксплуатацию. Если ввод объекта задерживается надолго, то заемщик переплачивает — это и проценты, и съем жилья.

Во-вторых, в нашей стране дольщик и застройщик находятся в неравном положении. У нас не предусмотрена процедура банкротства физических лиц. Это в Штатах, например, вы можете взять кредит в банке и не рассчитаться по нему — за это у вас заберут предмет залога, вас объявят банкротом. Вы останетесь голым, но свободным. В нашей стране такой номер не пройдет — в то время как юридическое лицо, то есть застройщик, может объявить себя банкротом. И после этого даже наша служба не сможет защитить права дольщиков: в августе этого года вступил в силу ФЗ № 210, по которому после банкротства застройщика дольщикам предлагается забирать недостроенное здание и доделывать его самим. То есть найти дополнительные средства на окончание стройки, продолжая выплачивать свой кредит в 2—3 млн руб.

— Но ведь большинство строек ведется именно на средства дольщиков?

— Именно так. Хотя есть стройки, в которые не привлекаются средства дольщиков. Но их крайне мало. К примеру, сейчас в регионе возводится 160 объектов с привлечением средств дольщиков и только 4 объекта — без таковых.

— По какой причине дома не достраивают или не сдают в эксплуатацию?

— Это уже на совести тех людей, кто стоит за фирмой-застройщиком. Если строительство объекта разрешено, то в случае возникновения такой проблемы наша служба защищает интересы дольщиков в суде — взыскивает с застройщика штрафы. Без разрешения на стройку возникает ситуация, как с домами в Иркутске — на улицах Бородина, 45, Багратиона, 44, Румянцева, 54, Пискунова, 40. Все эти дома заселены, но решением суда подлежат сносу. Как там оказались люди? Непонятно, почему граждане покупают квартиры или офисы в незаконных строениях.

— Наверное, люди просто не знали о том, что строительство ведется незаконно?

— Наша служба появилась в 2007 году, и все последние годы мы активно занимаемся пропагандой знаний о застройщиках. У нас на сайте есть исчерпывающая информация обо всех стройках. Шесть дней в неделю мы консультируем граждан о потенциальных стройках. Любой человек может нам позвонить либо написать письмо и бесплатно получить исчерпывающую информацию об интересующем его объекте — о конструкции здания, этажности, площадях, планировках. В том числе и о том, есть ли у застройщика разрешение на строительство.

— В таком случае почему эти дома построили? Почему никто не остановил стройку?

— Это вопрос уже к правоохранительным органам. В УК РФ есть такая статья — «За самоуправство». К сожалению, еще не было в нашем регионе случаев, чтобы кого-то осудили по этой статье. Равно как ни разу не понесли уголовной ответственности и застройщики, которые незаконно привлекают средства граждан. Так, например, иск о сносе здания на ул. Бородина прокуратура направила в суд еще в марте 2010 года, но застройщик продолжал заключать договоры. Надеюсь, что ситуация в Иркутской области все-таки изменится, потому как уголовные дела в отношении застройщиков ведутся. Установлено, что за перечисленными незаконными постройками стоит одна и та же группа физических лиц, хотя фирмы там мелькают разные.

— Когда дом уже построен, почему его сносят? Только потому что нет бумаг?

— Неизвестно, как он построен. Специалисты службы следят за качеством строительства, и нередко нам приходится заставлять застройщиков переделывать стены, каркас здания. То есть если в конструкции девятиэтажного здания есть неустранимый брак на уровне седьмого этажа, то застройщик в итоге вынужден разбирать верхние этажи и делать все заново. Но такие дефекты должны выявляться еще на стадии строительства. Там, где дома делают незаконно, естественно, государственный надзор не осуществляется. Такие дома потенциально опасны для жизни людей.

Несмешное кино

— Денис Александрович, еще лет пятнадцать назад мы потешались над американскими фильмами, в которых маньяк с ножом в руках мог легко проломить стену из соседней квартиры. Сегодня это уже не кажется смешным: мы располагаем фактами, когда стена между квартирами состояла из гипсокартона.

— Да, стены толщиной в 60 см, из которых 45 см — чистый кирпич, сегодня уже не делают. Чаще в основе конструкций — железобетонный каркас, заполненный кирпичом. Межквартирные перегородки состоят в основном из облегченных блоков или кирпича, либо из гипсокартонного листа.

— В новых домах слышно все, что происходит за стеной. Это норма — когда слышно всех соседей в округе?

— Нет, не норма. Это сложившаяся практика, когда большинство граждан покупают квартиру в так называемой черновой отделке. От этого мы тоже всех отговариваем. Если вы покупаете черновой вариант, это значит, что в доме вы не сможете нормально жить еще года два-три как минимум. Потому что все вокруг будут вести ремонт: таскать стройматериалы, сверлить, долбить... Визг, грохот и шум строительной техники будет раздаваться со всех сторон. А железобетонная конструкция, между прочим, очень хорошо передает низкочастотные колебания.

Игра в русскую рулетку

— С каким браком в новостройках сегодня приходится сталкиваться чаще всего?

— С браком на межквартирных перегородках. Это когда строители делали мансардные этажи и кладку межквартирных перегородок не доводили до крыши. С некачественным изготовлением и установкой дверей и окон. На высотных зданиях частый брак — это плохо работающая вентиляция верхних этажей. Подобные неполадки мы обнаруживаем и заставляем застройщика их доделывать. Переделывается все легко, в строительстве вообще можно переделать практически все. Вопрос только в том, сколько это будет стоить и кто это будет делать. Кстати говоря, не надо забывать, что гарантийный срок на недвижимость — 5 лет. Поэтому у вас есть 5 лет на выявление недостатков в любой новой квартире и на устранение их за счет застройщика.

— А если брак всплывет позже этого срока?

— Большинство дефектов выявляется уже после первого года эксплуатации. Очень редко — в течение пяти лет, да и то в чрезвычайных ситуациях. Это могут быть какие-то скрытые дефекты в самих конструкциях. Так, в Иркутске, например, сегодня начинают активно разрушаться здания серийной советской застройки — северная сторона в панельных пятиэтажных домах в Ново-Ленино. Но это исключительный случай. Недоделки, выявленные после 5 лет эксплуатации, собственник имущества будет устранять на свои средства.

— Как часто служба строительного надзора проверяет качество строящихся домов?

— Примерно один раз в три месяца. Бывает, что проводятся внеплановые проверки по заявлению третьих лиц или самого застройщика — когда у него возникают споры по поводу качества работы с подрядчиками.

— Но если постоянно ведется контроль, откуда появляется брак?

— Когда строится большой объект, осмотреть каждую квартиру в отдельности невозможно даже теоретически. Поэтому дефекты если и выявляются при эксплуатации, то не по всему дому сразу, а в отдельных квартирах. То есть на 100 квартир с изъянами будет две или три.

— Получается, что при покупке квартиры в новостройке играешь в русскую рулетку: может, повезет, а может и нет?

— В первую очередь повезет, если объект сдадут в срок. Или вообще — сдадут или не сдадут. До сих пор в Иркутске есть дома-феномены, которые стоят уже не первый десяток лет — заселенные, но официально не сданные в эксплуатацию. В итоге люди живут без прописки.

— И все-таки как не попасть в неприятную ситуацию при покупке жилья в новом доме?

— Прежде всего нужно покупать там, где есть разрешение на строительство, оформлена документация, стройка ведется уверенными темпами и проверенным застройщиком. Есть еще один цивилизованный механизм — страхование: например, профессиональной ответственности застройщика или на риск несвоевременного ввода в эксплуатацию. К сожалению, в нашей стране страхование подобных рисков непопулярно. Попытки в этом году ввести страхование рисков дольщиков как обязательную меру не нашли поддержки в Госдуме.

Метки:
baikalpress_id:  15 534