Коммуналка по-новому

О своем жилье мечтают многие, и особенно те, у кого его нет. Но отдельные квартиры стоят бешеных денег и у многих просто нет возможности их купить. С приходом кризиса проблема стала еще актуальнее, и люди видят выход из сложившейся ситуации в приобретении отдельных комнат. Но когда под одной крышей собираются совершенно чужие люди, то получается самая что ни на есть настоящая коммуналка. Что такое современная иркутская коммунальная квартира? Как живут соседи по коммуналке сегодня и с какими проблемами сталкиваются? Об этом наше специальное расследование.

Продать нельзя купить

Когда мы говорим «коммуналка», сразу вспоминаем советскую эпоху, когда коммуналка была нормой жизни. Во многих фильмах советского времени показывали коммунальные будни, а сегодня про них даже не вспоминают. И это странно — ведь коммунальные квартиры никуда не делись! Они по-прежнему едва ли не в каждом доме, только поменяли свой статус: из муниципальных и государственных они стали частными, из-за чего проблем в жизни обитателей таких квартир стало еще больше.

За последний год число продаж и покупок отдельных комнат выросло в разы. В зависимости от района такая покупка обойдется намного дешевле квартиры. Так, в Кировском районе комнату можно купить за 800 тысяч рублей, в Свердловском — 650 тысяч рублей, а в Куйбышевском уже за 500 тысяч. Причем цена, конечно же, зависит еще и от размеров жилой площади. Чем больше квадратных метров вам продают, тем выше цена. Так, за 600 тысяч в разных районах можно купить от 14 до 18 квадратных метров. Казалось бы, это действительно выход — для студентов, для их родителей, для малообеспеченных семей. Это ведь как-никак своя крыша над головой! Однако вместе с этим может добавиться и головная боль. Большинство покупателей даже не подозревают о том, какие проблемы ждут их с приобретением отдельной комнаты. Причем если в советское время такую квартиру можно было просто разменять, то с появлением в Конституции РФ и Гражданском кодексе РФ понятия об общей собственности все стало намного сложнее.

Рождение новой, постсоветской, коммуналки состоялось в 1993 году, когда Конституцией было закреплено основное из гражданских прав человека — право на собственность. До этого вся собственность была государственной и людям государство жилье сдавало внаем. Жилье можно было получить и, если соседи по коммуналке сильно не устраивали, можно было переехать в другую квартиру. Бесплатно. Сегодня же коммуналка стала настоящим бедствием для людей, ведь почти вся собственность является частной. И уровень жизни каждого обитателя коммунальной квартиры во многом зависит от состояния его кошелька.

Речь идет о долевой собственности, которая появилась 21 октября 1994 года, когда была принята первая часть нового Гражданского кодекса. Причем очень часто долевиками простые граждане становятся, не до конца осознавая или понимая смысл своего приобретения. Долю в квартире можно как купить, так и получить в наследство и в дар. Можно стать долевиком при покупке. Несмотря на то, что норма общей площади на человека должна составлять не менее 15 квадратных метров, доли могут быть намного меньше.

— В своей практике я встречала очень маленькие доли, — говорит Ольга Федорова, адвокат филиала «Защита бизнеса» Иркутской областной коллегии адвокатов, — одна двенадцатая, прямо закуток. Иногда доля бывает такой маленькой, что выделить ее нельзя — меньше одного квадратного метра, например.

При этом в Гражданском кодексе оговаривается, что есть собственность, есть доли, и даже оговаривается порядок пользования этим долями. Но не сказано — а как, собственно, жильцам жить вместе? И главная юридическая проблема — выдел доли в натуре, например в квартире многоквартирного дома.

— Сейчас очень много желающих продать свою долю, — говорит Ольга Федорова, — и это не удивительно. Ведь среди долевиков часто возникают серьезные конфликты, вплоть до драки. Мало того, что они элементарно не могут решить, когда и как пользоваться общими ванной и кухней, у них часто возникают проблемы коммунальных долгов. Так, один из собственников платит за жилье, а другой нет.

При этом при продаже очень часто просто не обговаривается различие между долей и собственно самой комнатой. А это совсем не одно и то же, что можно заметить по размерам долей. Так, комната не может быть размером в один квадратный метр. Доля — может. Однако, когда человек покупает комнату размером, например, в 14 квадратных метров, он уверен, что покупает именно комнату. И конкретную комнату. А на самом деле он покупает долю. И вот тут-то и возникает проблема. В договоре купли-продажи на долю в жилом помещении не указывается, а где, собственно, в квартире эта твоя доля?

— В конечном счете помещением, распроданным на доли, становится просто невозможно пользоваться, — говорит Ольга Федорова. — Часто долевики не могут договориться между собой и самостоятельно поделить жилое пространство. И вот тут-то и возникает необходимость «разделить в натуре» дом или квартиру. Однако при обращении в суд с требованием о выделении своей доли из общей долевой собственности сособственники могут столкнуться со следующей ситуацией: в многоэтажном многоквартирном доме долю нельзя выделить по строительным нормам и правилам. Тогда возникает вопрос о выделении в пользование конкретных комнат и части общей площади жилья. То есть одна сторона хочет выделить себе помещение № 1 по техпаспорту БТИ и часть помещения № 3, потому что это кухня. Но как потом на практике это все применять? «До обеда я хожу в кухню, после обеда — ты. До четырех вечера я посещаю туалет, после — ты. Это моя комната, а это твоя» — именно так будет звучать решение суда при определении порядка пользования помещением. Но кто это станет контролировать?

Проще говоря, если человек купит долю, он может столкнуться с таким вот абсурдом и его, скорее всего, будут ждать ссоры и скандалы. А между тем такие вот продажи сейчас повсеместная практика в Иркутске.

— Торговать комнатами очень выгодно, — рассказала нашему еженедельнику риэлтор одного из крупных иркутских агентств недвижимости Наталья, которая по понятным причинам не захотела называть свою фамилию. — В Иркутске даже существуют целые агентства, которые специализируются только на этом. Поскольку купить комнату намного дешевле, чем квартиру, такие агентства специально выкупают доли в больших квартирах, распродают их разным людям. А когда там возникают невыносимые условия, скупают их ниже рыночной стоимости и таким образом неплохо зарабатывают.

Нечестные риэлторы пользуются тем, что продажу эту оформить можно — это законно. Однако продавец не дает реальной информации о юридическом статусе данного жилого помещения. Вводит покупателя в заблуждение и продает ему долю, а не комнату. В результате чего у такого покупателя в будущем возникают многочисленные проблемы юридического характера.

Если очень надо

Комнату все же можно купить. Это возможно в двух случаях. Первый случай — когда комната представляет собой индивидуально определенный объект недвижимости, с техническим паспортом конкретно на эту комнату и со свидетельством о праве собственности на эту комнату. Чаще всего это бывшие государственные и муниципальные, но приватизированные коммуналки. И второе — когда есть решение суда о разделении жилого помещения в натуре. Такое решение суд выносит в том случае, если по техническим и строительным нормам квартиру можно поделить и сделать отдельные входы, устроить отопление, водоснабжение, поставить разделительную стену, и прочее. Это, в свою очередь, возможно, только если дом одноэтажный или квартира на первом этаже. В многоэтажном доме это в принципе невозможно. А значит — невозможно и выделить долю, и продать именно комнату.

Важно

Покупая комнату, проверьте следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности 2. Договор купли-продажи 3. Договор мены, дарения или свидетельство о праве на наследство А главное — узнайте, есть ли у владельца решение суда о разделении жилого помещения в натуре. Если нет, это означает только одно: вам продают долю, а не комнату.

Метки:
baikalpress_id:  35 299