Как Иркутск избавляется от застройки 50-х годов

Городские власти приняли стратегическое решение — сносить и строить заново.

Рано или поздно перед каждым крупным городом встает проблема, как развиваться дальше: вширь или вглубь. Вширь — это значит расширять границы, застраивать окраины. Вглубь — значит развивать уже застроенные территории за счет сноса старого жилья и строительства на его месте нового. Иркутск в этом смысле не исключение: внутри города уже нет свободной земли под застройку. И десять лет назад городские власти приняли стратегическое решение — сносить и строить заново.
Обозреватель «Пятницы» — с подробностями освоения застроенных территорий.

От расширения границ в Иркутске отказались по многим причинам. Во-первых, это очень затратно — тянуть коммуникации, строить дороги, социальную инфраструктуру: сады, школы, поликлиники. Во-вторых, это мировой тренд: развивать город не за счет приращения территорий, а за счет обновления и переосмысления существующей городской среды. Об этом, кстати, недавно шел разговор на круглом столе «Городская среда. Перезагрузка» в администрации Иркутска. В частности редактор московского журнала «Эксперт-недвижимость» Алексей Щукин рассказал, что приращение территорий выгодно лишь девелоперу: он строит, продает и потом уходит. Что будет с микрорайоном через несколько лет — никого не волнует. В Америке пробовали пойти по этому пути, наиболее яркий пример — жилой микрорайон «Пруитт Айгоу» (Pruitt-Igoe), который проектировал Минору Ямасаки, один из лучших архитекторов мира. В итоге район очень скоро превратился в реальное гетто и его взорвали. В последние годы в Европе доминирует концепция «город коротких расстояний». Эта модель предусматривает отказ от расширения города из соображений экономии на инфраструктуре и транспортных издержках. И вообще компактные города располагают к более качественной жизни.

Иркутск тоже стоял перед выбором: либо расширять границы, либо искать ресурсы внутри. В итоге возобладал второй вариант.

— Сначала нужно навести порядок у себя внутри, — считает Инна Кондратьева, главный архитектор Иркутска, — избавить город от некрасивых зданий и неудобного жилья. В этом заинтересованы все стороны.

Программа комплексного развития застроенных территорий решает сразу несколько важных задач. Во-первых, город избавляется от ветхого и аварийного жилья; во-вторых, улучшается городская инфраструктура; в-третьих, обеспечиваются комфортные условия для проживания горожан. Ключевое слово здесь — «комплексная». Дело в том, что в Иркутске и раньше существовала практика расселения ветхих домов. Но за редким исключением это были единичные объекты. В нашем случае речь идет о проекте застройки целых кварталов.

Теперь посмотрим, какие территории попали в программу реновации (т. е. обновления). В первую очередь это жилые массивы, основу которых составляют двухэтажные деревянные дома на улицах: Депутатская, Зверева, Пискунова, Лыткина, Красноказачья (Октябрьский округ), Мухиной, Якоби (Свердловский округ), Напольная (Правобережный округ), Академика Образцова (Ново-Ленино) и др. Всего город утвердил 43 площадки.

Дома, идущие под снос, были построены в 50-х годах прошлого века по типовому проекту, разработанному в Москве.

Многие их называют бараками, но в строгом смысле это, конечно, не бараки. Да, смотрятся они неприглядно, зато сотни семей смогли переехать из коммуналок в отдельные квартиры. Поскольку их строили на невысоком кирпичном основании, со временем они немного осели. А некоторые осели очень сильно. В домах на улице Лыткина вход в подъезд находится ниже уровня земли.

Изначально из всех удобств в них была лишь холодная вода. Для нагрева использовались огромные дровяные титаны. Позже провели отопление и горячую воду, но беда в том, что, сколько эти дома ни облагораживай, сколько ни ремонтируй, они уже свой век отслужили.

Покосившиеся стены и окна, обветшалые фасады, а в подъезды даже страшно войти… Никакой ценности, исторической или культурной, они не представляют. Разве что оставить один для потомков, чтобы знали, как люди раньше жили. Те из жителей, кто предприимчивее, давно уже переехали в более комфортное жилье. Остались в основном граждане, которым в перспективе ничего хорошего не вырисовывалось. Как говорят социологи, «граждане, не имеющие достаточно привилегий».

— Это деревянные брусовые дома, сверху обшитые вагонкой. Венцы сгнили. Они устарели морально и физически, — говорит руководитель департамента развития территорий Ассоциации застройщиков Иркутска Иван Хомутинников. — Многие находятся в ужасном состоянии. Естественно, они не были рассчитаны на века.

Итак, решение было принято, но чтобы его реализовать, предстояло проделать гигантскую работу.

— Главная сложность была в отсутствии опыта, — рассказывает Инна Кондратьева, главный архитектор Иркутска. — В других российских городах тоже столкнулись с этим: площадки наметили, а результат минимальный. Потому что не было понимания между властью и застройщиками. Мы же постоянно находимся с ними в контакте, все этапы обсуждаются. В других городах площадку просто выставляли на аукцион и оставляли инвестора один на один с массой проблем. Аукционы мы тоже устраиваем, но обязательным пунктом участия в нем был договор с организацией, которая могла справиться с задачей. Мы заранее отрабатывали все проблемы, которые могли возникнуть у застройщика.

Еще один важный момент: в договоре с инвестором есть пункт о банковской гарантии, согласно которому фирма, которая выиграла аукцион, фиксирует в банке определенную сумму, и если что-то происходит с организацией, деньги не пропадают. То есть жители гарантированно будут расселены. Этот механизм разработан у нас в Иркутске.

Естественно, город выдвигает перед застройщиками жесткие требования по парковкам, озеленению, местам выгула собак, мусорным контейнерам.

— Закон есть закон, — говорит Инна Кондратьева. — Разумеется, застройщики хотят получить как можно больше квадратных метров, но мы требуем полного соответствия существующим нормам. Один из проектов уже второй раз скорректирован. В первом проекте это была сплошная многоэтажная пластина, но мы добились, что это будут отдельно стоящие здания разной высоты. Застройщик должен строить, соблюдая традиции городской среды. Эти проекты — лицо города, все должно быть в соответствии с градостроительными нормами. Все понимают, что это передовые проекты, и к ним предъявляются очень высокие требования.

Первый проект в рамках программы заслуживает отдельного рассказа. Речь идет о квартале «Новый» на пересечении улиц Лыткина, Волжская, Зверева и Красноказачья. Площадь участка большая — 68 151 квадратный метр. Строительство здесь ведет ЗАО «Ассоциация застройщиков города Иркутска» — АЗГИ, в которую входит несколько строительных компаний — ОАО ФСК «Новый город», ОАО «Сибавиастрой», ЗАО «Восток Центр Иркутск». АЗГИ, кстати, и была создана с целью консолидации усилий для реализации крупных проектов. В сентябре 2012 года  АЗГИ победила в открытом аукционе администрации города по развитию этой территории.

— Мы были самыми первыми,— рассказывает генеральный директор АЗГИ Роман Купченко, — и, по сути, сами по крупицам собирали варианты составления всех актов. Это огромная работа, постоянные консультации. Проект сложный, но интересный и важный в социальном плане. Мы решаем часть проблем, в том числе и для администрации города, потому что если дом признан ветхим и аварийным, граждане подлежат переселению. Так что городу это в любом случае выгодно. Мы пришли облагородить Иркутск. Это большая ответственность.

Кстати, о переселении. В домах, идущих под снос, проживают граждане двух категорий: собственники и наниматели. В отношении нанимателей вопрос рассматривается просто: жилье муниципальное, и жители соглашаются на переезд без проблем.

Сложности иногда возникают с собственниками. Согласно закону, при переселении работает принцип «метр на метр». Застройщик обязан предоставить жилье не меньшей площади. Но трудно уложиться метр в метр, поэтому обычно получается несколько больше. Тем не менее некоторые граждане начинают требовать площадь по количеству проживающих, или их не устраивает география отселения. Поэтому со всеми проводятся переговоры, разъясняются права.

— Мы пытаемся максимально учитывать интересы граждан, как по географии, так и по количеству квадратных метров. Самое главное — за все время у нас не было ни одного судебного процесса. Всего на этой территории проживало 429 семей, это 39 восьмиквартирных домов, и около двухсот семей уже переселены. Для работы с населением Ассоциация застройщиков заключила договор с риелторским агентством, поскольку это действительно очень сложный и длительный процесс. Всего на расселение граждан будет затрачено больше миллиарда рублей.

Самое интересное, что, несмотря на все сложности, застройщики не теряют энтузиазма. Более того, к программе развития застроенных территорий подключились еще четыре компании.

Например, компания «Высота» строит жилой квартал на месте ветхих двухэтажных домов на улице Красноярской.

По словам Романа Купченко, АЗГИ взяла на себя обязательство полностью реализовать проект до 2020 года. Три блок-секции уже введены в эксплуатацию. В марте будущего года будут введены еще три блок-секции.

По словам Ивана Хомутинникова, руководителя департамента развития территорий, в компании есть своя служба контроля, так что за качество возводимых домов можно не волноваться. Кроме того, проект предусматривает благоустройство и озеленение. А внутри квартала будет даже бульвар.

Здесь надо добавить, что на круглом столе, посвященном развитию городской среды, об этом проекте говорили многие эксперты. Звучала и критика. По словам архитекторов, 16-этажные башни с огромными дворами являются не самым лучшим решением. Во всем мире уже давно отказались от многоэтажной типовой жилой застройки. Возможно, к архитекторам стоит прислушаться на будущее. За счет снижения этажности сделать застройку более компактной. Такая застройка может дать даже большее количество квадратных метров, чем многоэтажки. И сам квартал выглядел бы намного уютнее. Но надо помнить, что застройщик вложил немалые суммы в расселение людей и снос. Поэтому 
кое-чем пришлось пожертвовать. 

В конце концов, это первый проект.

Разумеется, наивно полагать, что все этапы реализации проекта на Лыткина — Зверева прошли гладко. Особенно это касается человеческого фактора. Несмотря на то что дома обветшали и снос неизбежен, для живущих в них людей это большой стресс. Для них это не только стены, но и окружение, привязанность к месту обитания.

«Пятница» поговорила с жителями домов, подлежащих расселению. Большинство из них действительно ждут не дождутся, когда очередь дойдет до них.

— Проводка в доме старая, — говорит молодая женщина по имени Галина, — и у меня нет никакой гарантии, что где-то не вспыхнет. Здесь уже горели дома. И вообще, хочется уже нормальной жизни.

Ее соседка пожилая женщина наоборот переезжать не хочет:

— Я прожила здесь всю свою жизнь, с самого рождения. Все свое, родное, знакомое. На Волжской — рынок, магазины под боком, соседи. А то увезут куда-нибудь в Ново-Ленино, и что я там буду делать?

Жители, которые уже переехали на новое место, говорят, что в принципе довольны, но некоторые жалуются, что переговоры с представителями застройщиков и оформление документов проходили в очень нервной обстановке. За свои интересы пришлось побороться.

— Мне выставили условие, что я должен в течение четырех часов собрать вещи и переехать. Но это же немыслимо, — вспоминает Павел. — Хочется, чтобы к нам относились не как к ресурсу, а по-человечески.

Людей понять можно, эти квартиры — единственное, что у них есть.

Ну а в целом, конечно, программа развития застроенных территорий имеет большой потенциал. И это наглядный пример муниципально-частного партнерства, которое становится эффективным инструментом экономического и социального развития на местном уровне. По словам мэра города Виктора Кондрашова, Иркутск сегодня выходит на новый этап развития городской среды. «Отсутствие в городе свободных для строительства площадок вынуждает нас искать новые механизмы, которые позволили бы перестраивать уже существующие жилые районы. Сегодня мы не без гордости отмечаем, что Иркутск одним из первых в стране нашел эффективные механизмы привлечения внебюджетных средств к решению этих вопросов». 

baikalpress_id:  98 743
Загрузка...