Купить нельзя арендовать

Что выгоднее: платить за чужое или свое?

Квартирный вопрос, который во все времена был самым насущным для горожан, давно перешел в разряд философских. И каждый иркутянин решает его самостоятельно: исходя из средств и возможностей, семейного положения, уверенности в завтрашнем дне и потребностей в качестве жизни. Дилемма непростая: годами жить в съемной квартире, отдавая ежемесячно немалую часть бюджета «чужому дяде», или же влезть в многолетние обязательства по ипотеке перед банком и также каждый месяц вносить туда кругленькую сумму, но уже за свою квартиру. Обозреватель «Пятницы» разбиралась, что сегодня выгоднее в Иркутске: купить квартиру по ипотеке или снять ее в аренду.

Дорогое удовольствие

Купить квартиру или арендовать? Лично для меня этот вопрос очень актуален. Я живу в съемной иркутской квартире уже пятый год. За это время отдала владельцам арендуемого жилья сумму, которой хватило бы на первоначальный взнос в банке. И это при условии, что я делю обязательства по оплате аренды с друзьями. Если же самому снимать, допустим, однокомнатную квартиру за 15 тысяч рублей в месяц в течение пяти лет, то получится, что вы отдадите хозяину ни много ни мало 900 тысяч. Для сравнения, за эту же сумму сейчас можно найти жилье в малосемейке или же, добавив еще тысяч 400—500, однокомнатную квартиру.

И тем не менее многие вчерашние студенты, семейные пары и даже семьи с детьми годами и десятилетиями платят за съемное жилье. Почему? Ипотека — дорогое удовольствие. Во-первых, для ее оформления нужна хорошая белая зарплата, что в наши дни редкость; во-вторых, по самым скромным подсчетам, если взять ипотеку на 10 лет под 10 процентов годовых, квартира обойдется в два раза дороже ее рыночной стоимости на момент заключения договора. На это согласится не каждый.

Безумство храбрых

Все же смелые и решительные люди находятся. Например, иркутянка Наталья думала всего два дня перед тем, как оформить ипотеку на однокомнатную квартиру. Вынудили обстоятельства — ушла от мужа, а возвращаться к родителям не захотела. И устрашающая сумма выплат не остановила.

— Ну что значит переплачивать? А вы представляете, какой за это время окажется инфляция? И сколько будет стоить та же квартира через 10 лет? Да и зарплата будет расти, — рассуждает Наталья. — А потом, может, за 30 лет умрет кто-нибудь из родственников, вы получите наследство. Или родите ребенка и получите материнский капитал, выйдете замуж за человека, у которого уже есть недвижимость, — и тогда квартиру можно будет сдавать и этими деньгами расплачиваться за ипотеку. Жизнь не-предсказуемая, случиться может все, что угодно.

Очень «оптимистичное» мнение, особенно в части наследства. Итак, с чего начинают те, кто решился на ипотеку? Сначала выбирают квартиру и определяют примерную стоимость недвижимости, которую реально смогут потянуть. Далее — исследуют предложения банков: требования к заемщикам, ипотечные программы, процентные ставки и сроки погашения, размер ежемесячных взносов. Они у всех разные. Если же на это не хватает времени, желания и сил или просто сложно разобраться, можно обратиться к специалистам.

Ипотечный брокер

Я позвонила в брокерское агентство «Миллениум», работающее на ипотечном рынке Иркутска пять лет. Фирма начинала с риелторских услуг, но из-за большой конкуренции сузила профиль до оформления и сопровождения ипотеки. Специалист по ипотечному кредитованию Екатерина Денисова рассказала, что к ним часто обращаются люди, которым банки отказали в предоставлении крупных займов, не объясняя причины, а квартирный вопрос решить жизненно необходимо.

— Уровень дохода большинства наших клиентов — 40—50 тысяч рублей. Одному из них банк отказал, не объясняя вообще ничего, — говорит Екатерина. — Когда мы проверили подноготную мужчины, оказалось, что у него плохая кредитная история. Но он даже не знал, что бывшая гражданская жена обналичила его кредитную карточку и на нем висит большой долг перед банком. А бывает и так, что сами заимодавцы не успевают закрывать кредитные истории своих пользователей, хотя обязательства перед банком уже выполнены.

Компания «Миллениум» предоставляет посреднические услуги: проверяет личность клиента, узнает наиболее удобные для него условия ипотеки и принимает на себя все заботы по оформлению договора. За свои услуги фирма берет 35 тысяч рублей в случае положительного решения банка и обеспечивает сопровождение ипотеки на все время, будь то 10, 15 или 30 лет. Правда, работать предпочитает с московскими банками — иначе рискует потерять куш.

— Нам так удобнее, — объясняют в компании, — потому что если клиент через нас узнает о том, что местный банк согласен выдать ему ипотеку, он может уйти напрямую к банку. Тогда мы теряем свои комиссионные.

Переплата в миллионы

Что ж, всяк ищет свою выгоду. И меня тут же взяли в оборот. Вот что предложили мне в агентстве. Стартовые условия с моей стороны — заработная плата, к примеру, 25 тысяч и желание купить однокомнатную квартиру стоимостью 1 млн 800 тыс. рублей. При первоначальном взносе в 10% банк не сможет дать мне необходимую сумму. Выхода два: либо увеличивать первоначальный взнос до 15—20%, либо приводить созаемщика — официального или гражданского супруга, родителей, если они в платежеспособном возрасте, родственников, если они готовы разделить мои хлопоты. Их доход должен примерно равняться моему, это станет гарантом стабильности и платежеспособности для банка, который в свою очередь осчастливит меня своими условиями: 12,7% годовых на 30 лет. Ежемесячные выплаты при этом составят 11 375 рублей, а сумма переплаты банку за возможность воспользоваться ипотекой — порядка 3 млн. Не знаю, как вам, а мне стало страшно.

— Но если вы будете вносить больше указанной суммы, рассчитаетесь быстрее и переплатите меньше, — тут же заверили в агентстве. — По статистике, ипотеку оформляют на 15 лет, а гасят за семь. Обычно хочется поскорее закрыть свои обязательства, чтобы долг не лежал на плечах тяжким грузом. Например, одна клиентка кроме установленных ежемесячных выплат раз в год приносит в банк еще 250 тысяч рублей. Откуда она берет эти деньги — копит в течение года или зарабатывает на дополнительной работе, неизвестно. Но, как говорится, если захочешь — сделаешь.

Советы бывалого

Мораль ипотечного брокера проста: если вы задумались о приобретении собственной квартиры, необходимо позаботиться о первоначальном взносе. Возможно, на то, чтобы собрать или скопить нужную сумму, уйдет не один год. Эксперт «Пятницы» кандидат экономических наук Алексей Рыженков к покупке собственного жилья шел около 10 лет, все это время снимая квартиру в аренду. Рассудив и взвесив все варианты, он все-таки принял решение купить жилье в новостройке с использованием ипотечного кредита. В результате по вине застройщика дом был сдан на год позже установленного срока, но тем не менее приобретение очень существенное и того стоило, считает наш собеседник. Алексей готов дать некоторые советы всем, кто собирается сделать отважный шаг в сторону ипотеки.

— Ипотека — это кредит, который человек будет выплачивать очень продолжительное время и который обычно составляет довольно значительную часть его доходов. Поэтому в первую очередь следует оценить свои финансовые возможности и сопоставить их со своими планами на 10—15 лет. При заключении ипотечного договора следует обратить внимание на порядок получения самой суммы кредита, каким образом начисляются проценты, как и где вносятся платежи за кредит, есть ли дополнительные комиссии и т. д.

Большинство банков страхуют риск невозврата кредита за счет самих же заемщиков, включая в качестве обязательного условия страхование жизни и здоровья заемщика, а в некоторых случаях — страхование риска утраты права собственности (титульное страхование). При покупке вторичного жилья и при появлении права собственности на новостройку банк в обязательном порядке берет в залог данную недвижимость. Таким образом банк страхует только свои риски, чтобы в случае возникновениях каких-либо проблем у заемщика он смог получить назад свои деньги.

— Заемщику можно посоветовать особо тщательно проверять документы на квартиру и документы, удостоверяющие личность продавца, — говорит Алексей. — Если это участие в долевом строительстве, то можно проконсультироваться в службе Государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области, которая находится на Дзержинского, 36а (Дом Кузнеца), или обратиться к ним через Интернет (http://www.irkobl.ru/sites/stroynadzor). Также рекомендую посмотреть динамику строительства выбранного объекта на сайте по мониторингу новостроек Иркутска (http://www.fotostroek.ru).

Если это вторичное жилье, то можно получить информацию о собственнике любой квартиры в Росреестре за 200 рублей для физлица. Это позволит определить настоящего владельца квартиры. Все советы очень полезные и пригодятся, надеюсь, уже в ближайшем будущем. А пока приходится снимать. Кстати, ситуация на рынке аренды в Иркутске более чем динамичная — картина меняется почти каждый месяц, есть свои приливы и отливы.

Правила съема

Прежде чем выйти на агентство недвижимости, которое занимается арендой квартир, мне пришлось позвонить по семи телефонам и по всем услышать, что вопреки собственной рекламе они не занимаются больше арендой, а перешли на покупку-продажу и документальное сопровождение сделок. Из-за дефицита кадров и большей выгоды.

— Самый оптимальный месяц для того, чтобы снять квартиру в аренду, — март, потому что и предложения есть, и спрос невелик, — рассказал «Пятнице» директор агентства недвижимости «Солнечный город» Дмитрий Полянский. — Самые неблагоприятные месяцы — январь, апрель и август, когда в город приезжают студенты со всей области. Цены в это время несоизмеримо вырастают, однокомнатную квартиру с трудом можно найти и за 20 тысяч рублей. Когда заочники съезжают, завышенный ценник держится еще некоторое время — владельцам квартир, которые привыкли к хорошему, сложно перестроиться на новый лад.

В целом Иркутск по стоимости аренды превышает показатели соседних регионов. Происходит это из-за преобладания спроса над предложением. Больше половины всех арендуемых квартир заняты студентами, остальные — бывшими студентами, которые закончили обучение, а квартирный вопрос решить еще не в состоянии из-за небольшой зарплаты. Несмотря на свою заинтересованность в бизнесе, Дмитрий Полянский признается: купить квартиру будет выгоднее.

— Стоимость аренды даже самой дешевой однокомнатной квартиры составляет не меньше 15 тысяч рублей в месяц, как правило, ежемесячная сумма по ипотеке — около 18 тысяч, при этом ты расплачиваешься за

Мораль

Подытоживая все сказанное, приобретать квартиру в кредит выгодно по нескольким причинам. Во-первых, стоимость недвижимости непрерывно повышается. За время кредита ее цена приблизится к реально выплаченной сумме с учетом процентов. Во-вторых, ежегодная инфляция составляет около 12%. Еще нужно помнить, что под налоговые льготы (имущественный налоговый вычет) подпадает не только сумма кредита, но и банковские проценты по нему. Из совсем очевидного: стоимость аренды жилья в месяц примерно равна ежемесячным выплатам банку, но оформив ипотеку, вы платите за собственную квартиру, а не «чужому дяде». Однако все это может стать аргументами за ипотеку только в том случае, если ваш доход соответствует требованиям банка и у вас хватит смелости стать его должником на приличный срок.

Прикладная арифметика

Эксперт «Пятницы» в области экономики Алексей Рыженков убежден: купить квартиру будет выгоднее, чем долгое время снимать недвижимость. Ведь у человека не только крыша над головой появляется, но и собственная недвижимость.

— Чтобы сравнить экономическую эффективность покупки квартиры, возьмем 1-комнатную в новостройке в Октябрьском районе Иркутска со сроком окончания строительства 4-й квартал 2012 года. Средняя стоимость 1 кв. м — 45—50 тыс. руб., площадь современной 1-комнатной квартиры в новостройке — 40—50 кв. м. Таким образом, на сегодняшний день минимальная ее стоимость — 1 800 тыс. руб. На рынке есть и более дешевые варианты, но это либо объекты, вложения в которые связаны с более высокой степенью риска, либо малогабаритные квартиры (квартиры-студии и квартиры с 1 окном).

Для получения кредита нам потребуется минимальный первоначальный взнос от 10 до 20% стоимости недвижимости, то есть минимум 180 тыс. руб. Таким образом, нам потребуется кредит в размере 1 620 тыс. руб., максимальный ежемесячный платеж по которому в одном из крупнейших российских банков составит 25 889 руб. (кредит на 10 лет, на общих условиях, по ставке до регистрации ипотеки). Этот платеж может быть значительно меньше, если:

* заемщик получает заработную плату через банк;

* застройщик дома тоже кредитуется в этом банке;

* заемщик подпадает под одну из льготных программ по ипотечному кредитованию;

* на квартиру получено право собственности;

* взят кредит на больший срок и т. д.

Минимальный платеж при кредите в размере 1 620 тыс. руб. на 10 лет может составить 23 383 руб. (до регистрации ипотеки) и 22 361 руб. (после регистрации ипотеки).

Минимальные расходы за 10 лет в данном случае составят:

* 180 000 руб. (первоначальный взнос);

* 1 х 12 х 23 383 руб. = 280 596 руб. (платежи за 1-й год, пока дом строится);

* 9 х 12 х 22 361 руб. = 2 414 988 руб. (платежи за оставшиеся 9 лет);

* 9 х 12 х 2 000 руб. = 216 000 руб. (коммунальные платежи).

Итого расходы за 10 лет составят 2 911 584 руб.

Любой покупатель недвижимости имеет право один раз в жизни оформить налоговый вычет на 2 млн руб. (сюда могут включаться расходы на оплату процентов по кредиту). Другими словами, государство дает возможность физическому лицу получить возврат из бюджета в размере 260 тыс. руб. налогов на доходы. Это снижает расходы до 2 651 584 руб. Аренда подобной квартиры в новостройке обойдется минимум в 12 тыс. руб. в месяц, или 1 440 000 руб. за 10 лет.

Разница в расходах за 10 лет составит 2 651 584 — 1 440 000 = 1 211 1584 руб. Но за эти деньги покупатель квартиры становится собственником имущества, которое он может продать или сдать и получить дополнительную прибыль.

(В расчете не учитывалось, что если у покупателя нет места жительства, то ему придется арендовать квартиру на время строительства (дополнительно 144 тыс. руб.), что большинство новостроек сдается в черновой и получистовой отделке и для отделки квартиры потребуются дополнительные средства, что стоимость аренды жилья ежегодно растет, что арендодатель может неожиданно расторгнуть договор аренды и арендатору придется искать новое жилье, что при переездах ломается и теряется часть имущества, что собственник квартиры имеет другой социальный статус в обществе и т. д.)

ТАТЬЯНА ЕРМАКОВА tatyanae@pressa.irk.ru Фото автора и из архива «Пятницы» Рисунок © Caricatura.ru

Загрузка...