Недостроенные надежды

Как Павел Соломонович поссорился с Михаилом Галсановичем

Многоэтажный дом на улице 4-й Железнодорожной, 59, в Иркутске (район кинотеатра «Чайка») появился быстро — в течение одного года. К нему можно подойти, увидеть его и даже потрогать, однако официально этот дом является «оптическим обманом зрения», поскольку он не сдан в эксплуатацию. На строительство огромного многоэтажного дома не было выдано разрешения. И этим он не отличается от какой-нибудь самовольной постройки — сарая на приусадебном участке. Но разница есть — немалые деньги (около 80 млн рублей) на строительство многоэтажки отдали более 50 человек. Впрочем, защищенное федеральным законом звание «дольщики» для них тоже «оптический обман».

Все начиналось хорошо

Людмила Иннокентьевна Ламбина продала свою малосемейку на улице Советской, чтобы построить взрослому сыну лучшее жилье — отдельную однокомнатную квартиру за 1,8 млн рублей. Сын временно переехал к родителям в их двухкомнатную квартиру. Но временное жительство у родителей грозит затянуться. Людмила Иннокентьевна не знает, получит ли она когда-нибудь ключи от новой квартиры. Ее соседка (увы, пока не по дому, а по несчастью) Ольга Пушкарева продала дом и акции, чтобы ее сын также имел отдельную благоустроенную квартиру. Женщины говорят, что почти все, кто вложился в этот дом, делали это не ради еще так недавно прибыльных инвестиций в недвижимость. Некоторые семьи, в том числе с маленькими детьми, продали свое единственное жилье и сейчас снимают комнаты и квартиры, ютятся у родственников и знакомых.

Условия были привлекательные: компания, занимающаяся непосредственным строительством, — ООО «Темп-2» — много лет имела неплохую репутацию на строительном рынке Иркутска; район хороший, развитый, от центра недалеко; сроки работ назывались одновременно и быстрые, и реальные — дом рос на глазах... И к декабрю 2008 года люди готовились запускать кошек в новенькое жилье. Однако тревогу забили раньше, чем им официально объявили, что новоселье откладывается на неопределенный срок. Откуда пошла такая информация, женщины сейчас и вспомнить не могут, однако она распространилась стремительно. Народ бросился «копать».

И тут начали всплывать факты. Во-первых, оказалось, что за дом отвечали две фирмы — ООО «Темп-2» и ООО «Промтехкомплект», которые в октябре 2006 года, организовав по взаимному согласию простое товарищество, заключили между собой договор о совместной деятельности по строительству дома, согласно которому первая компания строит на участке, правом аренды на который до 2012 года обладает вторая. Срок действия договора о совместной деятельности истек в феврале 2009 года. Во-вторых, люди заключали договоры с ООО «Темп-2», туда вносили деньги, а руководство второго предприятия сейчас утверждает, что денег не получало. В-третьих, самое главное — разрешения на строительство дома не существует до сих пор, что делает невозможным сдачу дома в эксплуатацию, и обладатель права на землю, похоже, не торопится получать разрешительную документацию. И, наконец, дольщики не являются таковыми, поскольку договоры о долевом участии в строительстве так и не были зарегистрированы в федеральной регистрационной службе.

Получается, что люди не имеют права собственности на уже оплаченные квадратные метры. А руководители двух компаний слышать друг о друге не хотят, не то что сообща доводить дело до конца! Налицо самовольно построенная многоэтажка, явный конфликт двух строительных компаний и отсутствие каких-либо конкретных прав у людей, внесших кровные миллионы.

Обещали другое

Людмила Иннокентьевна Ламбина рассказала, что, когда пришла платить деньги, она спросила, все ли есть документы на строительство. Сотрудники компании как будто даже и обиделись, в один голос заверили женщину, что документация в порядке, но делом свои слова не подтвердили. Ольга Пушкарева говорит, что многие документацию смотрели (среди дольщиков есть и юридически подкованные люди, в том числе работники правоохранительных органов), и удивляется, как удалось обмануть людей. Одна из руководителей инициативной группы дольщиков Елена Верзакова, которая лично договор не заключала, но вложила собственные средства в одну из квартир, говорит, что было представлено разрешение на строительство, выданное еще в 1998 году. «Когда мы заключали договор, делалось уже положительное заключение экспертизы, и вот-вот должны были, по словам строителей, получить разрешение», — сказала она.

Из-за отсутствия документации ООО «Темп-2» не имело права привлекать средства людей, но активно делало это. «Как заключали договоры? А вот так брали и заключали, — подтвердил факт генеральный директор ООО «Темп-2» Михаил Вахрамеев. — Мы делали это по договору поручения от фирмы «Промтехкомплект». Сейчас они пытаются этот договор поручения оспорить и признать недействительным». Генеральный директор ООО «Промтехкомплект» Павел Розенраух в телефонном разговоре заявил, что его компания ни с кем не заключала договоры, не собирала денег. «Людей сейчас пытаются «доить», собирают с них деньги на то, на се. Мне их искренне жаль, но сделать мы ничего не можем», — сочувственным голосом сказал Розенраух автору этой статьи. Более подробный разговор он отказался проводить без своего адвоката, а тот, несмотря на ряд напоминаний, за несколько недель так и не вышел на связь.

Руководитель службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Денис Воронов пояснил, что часто бывает, когда землевладелец и строитель заключают аналогичный договор между собой, но потом, когда здание построено (или почти построено), не находят общего языка при дележе прибыли.

Земельные дела

То, что одна компания что-то не поделила с другой, людям стало ясно летом 2009 года, когда их собрала адвокат, нанятая ООО «Темп-2», и объявила их обманутыми дольщиками. Люди узнали массу нового. К примеру, что инициировать получение разрешения на строительство может только обладатель прав на землю — ООО «Промтехкомплект». ООО «Темп-2» обратилось к председателю Комитета по управлению муниципальным имуществом Иркутска Алле Танкичевой с просьбой «решить вопрос о выделении земельного участка по застроенной площади или с площадью под благоустройство, который расположен под блок-секцией № 1 (7)... с целью оформления документации и завершения строительства данной блок-секции». Генеральный директор ООО «Темп-2» Михаил Вахрамеев рассказал «Пятнице»: «Я предлагаю отобрать у них земельный участок, чтобы достроить этот дом начатый, отдать его дольщикам, а дальше пусть город решает, что с этой землей делать».

Заместитель начальника КУМИ Иркутска Антон Протасов на это говорит, что если арендатор использует в надлежащем порядке земельный участок, оплачивает аренду, то практически нет оснований для того, чтобы администрация города могла в одностороннем порядке расторгнуть с ним договор. «Даже когда у «Промтехкомплекта» закончится договор аренды, мы не сможем просто так отдать этот участок «Темпу-2». Как они докажут, что это их объект недвижимости? У них должно быть свидетельство на завершенный или незавершенный объект строительства, — рассказал Антон Протасов. — А для добровольной передачи прав на землю необходимо согласие от «Промтехкомплекта», компании должны заключить договор по переуступке права аренды, обратиться к нам, мы рассмотрим этот вопрос при выполнении условий аренды земли и отсутствия задолженности по оплате». Однако, судя по всему, Павел Соломонович Розенраух не намерен уступать свои права на аренду земли. По словам Протасова, выход для людей есть: если им присудят доли в объекте незавершенного строительства, то они будут иметь преимущественное право на выкуп земельного участка.

Дорога в суды

Летом прошлого года отдельные дольщики пошли в суды. Татьяна Сиротина, к примеру, подала иск в отношении двух компаний, которые обвинила в причинении ей ущерба в крупном размере (1,85 млн рублей — такую сумму она заплатила за однокомнатную квартиру). Следственным отделом № 1 СУ при УВД по Ленинскому району возбуждено уголовное дело по признакам части 4 статьи 159 УК РФ, правда, почему-то в отношении «неустановленных лиц». Кстати, в рамках этого уголовного дела пострадавшей признали и Людмилу Иннокентьевну Ламбину. Женщина говорит, что ни ее адвокат, ни следователь не знают, как подступиться к этому делу, о чем ей прямо, хотя и неофициально, заявили.

Однако люди поняли, что забрать через суд свои средства у этих компаний практически невозможно. Тем более что 11 ноября 2009 года Арбитражным судом Иркутской области ООО «Темп-2» признано банкротом. Ожидается, что 10 марта 2010 года будет введена процедура конкурсного управления, которая предшествует ликвидации компании. Фирма уже фактически освободилась от обязательств перед дольщиками: согласно федеральному закону о банкротстве, сначала необходимо расплатиться по налоговым долгам, погасить обязательства перед различными фондами, выплатить зарплату своим работникам (а в «Темпе-2», по словам дольщиков, имеется задолженность и по зарплате). Ждать денег после ликвидации «Темпа-2» людям нельзя.

Заместитель прокурора Свердловского района И.И.Красина посоветовала людям обратиться в суд с исками о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. В самом конце 2009 года появилась информация, что один из дольщиков, действующий самостоятельно, выиграл судебное дело в свою пользу. А 25 человек по рекомендации Верзаковой наняли одного адвоката, в феврале нынешнего года должны пройти основные суды.

Право собственности

Возможно, Свердловский суд утвердит право людей на долю в недостроенном доме. Начальник юридического отдела службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Маргарита Ли рассказала: «В Иркутске уже были прецеденты, когда суд признавал за людьми право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Хотя, надо сказать, тогда у строителей была разрешительная документация, а в этой ситуации ее нет. Дальше должна пройти регистрация права собственности на долю, однако люди придут в федеральную регистрационную службу, а там откроют реестр объектов недвижимости, в том числе незавершенных, и скажут — нет такого объекта. Получается, что судьи, с одной стороны, удовлетворяют требования дольщиков, а вот дальнейшая процедура реализации их прав как обладателей доли не предусмотрена. Застройщик сам должен зарегистрировать объект незавершенного строительства».

По словам Маргариты Ли, признание в суде доли не защищает от возможности дальнейшей перепродажи жилья: застройщик может нанять другого подрядчика, достроить дом, ввести его в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности и объявить продажу квартир. Для федеральной регистрационной службы этот объект окажется «чистым». Вот этого-то люди и боятся больше всего. Ольга Пушкарева пыталась в суде добиться, чтобы на оплаченные ею квадратные метры наложили арест, но пока ей не удалось сделать этого. Одна надежда — на огласку, что жители Иркутска, зная о таких проблемах, не станут в дальнейшем покупать в этом доме фактически уже проданные один раз квартиры.

Руководитель отдела по надзору в долевом строительстве службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Владислав Зенкевич говорит, что он не видит выхода из этой ситуации в правовом поле, возможно, она может быть решена политической волей — с помощью властей. Правда, пока те (люди направляли письма и мэру Иркутска, и губернатору, и министру строительства и дорожного хозяйства региона) отделываются отписками. В любом случае без согласия застройщика принять дом в эксплуатацию невозможно. И все опять упирается в то, соизволят ли наконец помириться Павел Соломонович с Михаилом Галсановичем...

Строительная рулетка

Уж сколько раз твердили миру — прежде чем отдать деньги, подумай: а за что? Почему около 50 людей внесли большие деньги, не увидев основных документов, необходимых для строительства дома? А потому, что в Иркутске в большинстве случаев, к сожалению, в настоящее время так и принято строить многоквартирные дома. Руководитель отдела по надзору в долевом строительстве службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Владислав Зенкевич говорит, что в 2009 году в Иркутской области было выявлено всего 107 домов, где официально ведется строительство с привлечением средств дольщиков. Но дело в том, что многие застройщики, не имея в полном объеме разрешительной документации, применяют всевозможные обходные схемы, чтобы привлечь средства людей. Это не явные мошенники, просто строители решают раньше получить деньги, чем разрешение на строительство, уверяет Владислав Зенкевич. Самая распространенная схема — заключение предварительного договора, выплата, с одной стороны, денег в полном объеме, с другой — выдача векселя. «Таких объектов много, но истинных масштабов этого явления назвать не можем, потому что наши полномочия ограничены федеральным законом», — посетовал начальник отдела.

Получается некая строительная рулетка: почти все люди если не знают, так догадываются, что рискуют, прикрывая глаза на отступление от норм закона при заключении договоров на строительство квартиры. Но все почему-то рассчитывают, что им-то уж точно попадутся порядочные застройщики и подрядчики, которые до конца выполнят свои обязательства. Кроме того, как уверяют профессиональные риелторы, 80% сделок по жилью совершаются на эмоциях, а не по велению разума, и если квартира (или ее месторасположение, или цена, или все вместе) очень понравилась, будущий покупатель забудет обо всех правовых нюансах. Но, как известно, при игре в русскую рулетку в ствол периодически попадает пуля...

Ситуацию можно преломить, если народ массово будет отказываться от заключения договоров и уплаты денег без подтверждения 100% гарантии достройки дома. Но надеяться на это в сегодняшнее время наивно, чем пользуются строительные компании... Руководитель службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Денис Воронов, кстати недавно назначенный на эту должность, высказал намерение в 2010 году более жестко пресекать строительство домов, которое ведется без разрешительной документации. Но нужно, по его словам, чтобы такая информация поступала в службу на начальных стадиях строительства — на уровне котлована, потому что если дом построен выше третьего этажа, как правило, это может спровоцировать большую социальную напряженность.

Продолжение темы в следующих номерах «Пятницы»

Метки:
Загрузка...