Недоступная ипотека

Как мировой кризис ударил по ипотеке в Иркутске

С тех времен, как я окончила университет, начала арендовать жилье и вдоволь намыкалась по чужим углам, прошло 10 лет. Весной нынешнего года, взвесив все за и против, я решила взять ипотечный кредит и приобрести собственные квадратные метры. Тем более что с первоначальным 10-процентным взносом обещали помочь родственники, а мои доходы вполне позволяли выплачивать кредит за однокомнатную квартиру на окраине Иркутска в течение 30 лет. Вдохновившись этой идеей, я бросилась на поиски подходящей ипотечной программы. Времени на это ушло много, так как каждый банк был готов предложить мне заем. Но пока изучала условия кредитования и процентные ставки, наступил сентябрь... Мировой финансовый кризис потряс всех, в том числе и меня, потенциального заемщика. Ипотечных программ вдруг стало очень мало. В тех банках, которые еще выдают кредиты на покупку жилья, условия ужесточили так, что их выполнить уже практически невозможно. Да и проценты начали расти стремительно! Что делать таким, как я, кто хочет, но не может купить жилье в кредит? И долго ли продлится такая ситуация?

Просто деньги кончились

Каким образом мировой кризис повлиял на желание наших банков выдавать ипотечные кредиты? Российские банки брали деньги на выдачу ипотечных кредитов у банков зарубежных. Последние давали нашим так называемые длинные и дешевые деньги, то есть займы на длительный срок под невысокий процент. А наши банки в свою очередь выдавали нам кредиты уже под более значительные проценты. На этой разнице и зарабатывали. Мировой кризис истощил поток "дешевых" заемных денег из-за границы. И у российских банков деньги просто-напросто закончились.

Ипотечный кризис, безусловно, отразился на рынке недвижимости в Иркутске, потому что большинство сделок по приобретению жилья (нового и старого) проводилось за счет кредитов, считает сертифицированный аналитик рынка недвижимости Юрий Винников. Между тем, число жителей Иркутской области, желающих приобрести в ипотеку недвижимость, не уменьшилось. Сократилось количество тех, кому реально заем сейчас может быть предоставлен. "Были случаи, когда клиент, имея на руках решение банка о предоставлении кредита, не мог его получить просто потому, что у банка не было денег. И его просили подождать некоторое время до тех пор, когда они появятся", - говорит аналитик.

Юрий Винников заметил, что сегодня в самом выгодном положении оказались покупатели жилья с живыми деньгами. "Если у человека в загашнике есть 2-3 миллиона, то он без проблем может выбрать интересующую его квартиру, да еще и поторговаться, цену сбить", - сказал аналитик. По его словам, кроме рядовых заемщиков банков в непростой ситуации сегодня оказались так называемые спекулянты, которые покупали на первоначальном этапе квартиры, а потом с ростом цен перепродавали их дороже. "Сейчас такие люди просто не знают, во что вкладывать деньги, - заметил Юрий Винников. - Они сомневаются, поскольку боятся вкладывать в жилую недвижимость - вдруг цены еще упадут".

Проценты выросли

Генеральный директор Иркутского ипотечного агентства Татьяна Кубасова тоже считает, что главная проблема - это отсутствие у банков денег для выдачи кредитов населению. Из-за этого практически все банки стали сворачивать ипотечные программы, уменьшили объемы кредитования и повысили ставки по кредитам. Средние ставки уже достигли уровня 14% и продолжают подниматься.

- Весь рынок ипотечного кредитования страны сегодня составляет около 620 млрд рублей. Почти 30% из них принадлежит Сбербанку, чуть меньше - у ВТБ, и 10-12% - у федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Остальная часть приходится на участников рынка помельче. Но скоро произойдет перераспределение, на рынке останутся Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк и АИЖК. Другие банки, скорее всего, уйдут с ипотечного рынка, потому что ипотека становится для них делом невыгодным. Иркутское ипотечное агентство сегодня продолжает выдавать кредиты. Всеобщий кризис нам не помешал, потому что мы являемся сервисным агентом федерального агентства и работаем строго по его стандартам. Люди могут получить ипотечный кредит на срок до 30 лет под ставки от 13 до 16%. Кредиты выдаются на вторичное жилье и новое, но уже сданное в эксплуатацию и оформленное в собственность. При этом человек должен внести первоначальный взнос - не менее 20% от стоимости покупки.

В отличие от Юрия Винникова, Татьяна Кубасова считает, что число заемщиков ипотечных кредитов в Иркутской области начало уменьшаться, причем еще до наступления кризиса. И объясняет это снижением спроса на ипотечные кредиты, поскольку "цена на жилье постоянно росла, а стоимость кредита стала недоступной".

Цены падают
Впервые за многие-многие годы средняя цена квадратного метра в Иркутске нынешней осенью начала снижаться. Эксперты прогнозируют снижение цен на недвижимость до конца нынешнего года на 20-30%. Президент Иркутского областного союза риелторов Наталья Комисаренко считает, что причинами прогнозируемого снижения цен на жилье могут стать значительное снижение спроса и переоценка жилья, стоимость которого к концу 2007 года достигла самых максимальных показателей. В настоящее время спрос на вторичное жилье снизился примерно на 50-60% по сравнению с концом прошлого года, по мнению экспертов, это напрямую связано с сокращением ипотечных программ и ухода с рынка перекупщиков.

Где пока еще дают деньги?

По прогнозам специалистов, в ближайшей перспективе крупнейшие участники ипотечного рынка Иркутской области - Сбербанк, ВТБ24, АИЖК - не будут приостанавливать выдачу ипотечных кредитов или значительно увеличивать процентные ставки. Некоторую корректировку они уже сделали. Средние и мелкие банки, которые рефинансировали ипотечные кредиты за счет привлечения зарубежных денег, по-видимому, вынуждены будут покинуть рынок.

  • В ИФ НОМОС-банке с 15 октября 2008 года до 15 апреля 2009 года приостановлены все программы ипотечного кредитования - в иркутское отделение пришло соответствующее распоряжение из главного офиса в Москве. "Если не приостановить действие программ и повысить проценты по кредитам, то ипотека станет неподъемной. А по ранее заключенным договорам все нормально, даже проценты повышаться не будут", - пояснила начальник отдела ипотечного кредитования банка Ирина Петкевич.
  • В банке ВТБ24 из пяти ипотечных программ, действовавших раньше, осталось только две, и обе - по приобретению жилья на вторичном рынке. Первоначальный взнос - не менее 20% от суммы кредита, а проценты составляют от 13,6 до 16,6% годовых.
  • А вот в Росбанке действуют все четыре ипотечные программы. Такую удивительную стабильность заместитель начальника отдела по работе с частными клиентами банка Сергей Епифанцев объясняет тем, что основным акционером Росбанка является французская банковская группа - один из крупнейших частных банков Франции. Но и в этом банке процентные ставки по кредитам увеличились на 1,5%.
  • Стабильным остается и положение в Сбербанке: там работают ипотечные программы по строительству и покупке жилья, а процентные ставки колеблются в зависимости от суммы первоначального взноса и срока кредитования - от 14,5 до 15,5%.

Что такое ипотека?

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, который в основном выдается под залог следующей недвижимости: квартиры, жилого дома с землей, производственных помещений с землей, земли. Сроки, на которые можно оформить ипотеку, бывают различными и зависят от выбранного банка и вида программы кредитования, от суммы запрашиваемого кредита и вашей платежеспособности. Предлагаемые сроки ипотеки в основном от 3-5 лет до 15-30 лет. Ипотечные кредиты выдаются коммерческими банками, банками ипотечного кредитования, кредитными агентствами. Каждый коммерческий банк, как правило, предлагает сегодня несколько программ ипотеки с различными условиями и процентными ставками. Но во всех случаях, если вы оформите ипотеку, вы сразу становитесь собственником приобретаемого жилья, а кредит и проценты выплачиваете уже за свое личное, а не съемное жилье.

Строители включили фантазию

Застой есть и на строительном рынке, впрочем, он начался и до мирового финансового кризиса. За восемь месяцев в Иркутской области было построено около 190 тыс. кв. метров. До конца года регион явно не сможет построить миллион квадратов, как ранее планировалось.

"Платежеспособность населения уменьшилась, меньше стало финансовых ресурсов у строительных компаний. Но это не значит, что для последних единственный способ привлечь покупателя - снизить цены, - говорит Наталья Комисаренко. - Скорее всего, строители будут искать новые формы работы с потребителями - предоставление рассрочки платежа, собственных кредитных продуктов и т. д. В Иркутске на строительном рынке достаточно сильные игроки, которые контролируют ситуацию и в состоянии обеспечить рынку стабильность".

Застройщики активно проводят акции по привлечению покупателей - это маркетинговый ход, вынуждено предпринятый вследствие кризиса. Татьяна Кубасова говорит: "Клиенту даже предлагают в долг деньги на первоначальный взнос из средств застройщика. Если стройка по долевому участию не будет завершена, у застройщиков возникнет ситуация дефолта. Поэтому они принимают все меры, чтобы продать квартиры любыми способами. И цены будут снижаться в первую очередь на "зависших стройках".

"В последнее время именно строительные организации диктовали условия и были неким ориентиром на рынке недвижимости. Проблемы у застройщиков могут привести к замораживанию строительных площадок, из-за которого может наступить дефицит жилья, и уже не будет покрываться сегодняшний спрос на жилье. Если же не будет преодолен кризис, то цены на жилье могут и дальше снижаться, но до какого уровня - предположить трудно", - комментирует Юрий Винников.

А пока банки сворачивают ипотечные программы, ужесточают требования, предъявляемые к заемщику, повышают процентные ставки, я по-прежнему арендую квартиру. И уже не надеюсь в скором времени стать собственником жилья в Иркутске. Но продолжаю следить за ситуацией на мировом финансовом рынке. На всякий случай.

Метки:
baikalpress_id:  10 376