Ипотека или аренда?

Что выгоднее: купить квартиру или снять ее?

Чтобы купить сейчас квартиру в Иркутске, надо иметь на руках около миллиона, еще столько же одолжить в банке и возвращать ежемесячными долями с начислением процентной ставки. Большинство иркутян уже не имеют возможности совершать такие сделки и поэтому предпочитают снимать жилье. При этом месячная плата зачастую выходит ниже платежа по ипотеке. Но некоторые все же готовы во что бы то ни стало заполучить собственное жилье. Чем же мотивируют свои действия те и другие? В ситуации разбирался корреспондент еженедельника «Пятница».

Новая жизнь с новой арендой

«А не выгодней ли снимать квартиру, чем покупать ее в кредит?» — такой вопрос задал наш постоянный читатель Сергей Чуров. По образованию он монтажник, работает в крупной энергетической компании. Вместе с женой Еленой снимают однокомнатную квартиру в Рабочем, за которую платят семь тысяч в месяц. Хотел наш читатель купить квартиру по ипотеке, да нигде не смог найти приемлемого варианта. Да и большинству банков он со своей зарплатой в 23 тысячи оказался неинтересен. Тогда смирились Сергей и Елена со своей кочевой жизнью: за пять лет супружества они уже поменяли квартир восемь. И даже нашли в своем положении плюсы.

— С каждой новой квартирой у нас начинается новая жизнь, а это всегда здорово, — улыбается Елена. — Да и нет чувства, что живем мы только для того, чтобы под старость лет стать обладателями своей квартирки.

Однако директор центра ипотечных программ «Квартирный вопрос» Елена Папсуева считает, что супруги рано опустили руки.

— В случае Сергея и Елены возможны два варианта ипотечного кредитования, — говорит Елена Викторовна. — Первый: если у молодой семьи есть возможность внести первоначальный взнос в размере, например, 150 тысяч рублей, то можно оформить ипотеку на однокомнатную квартиру малосемейного типа, и сумма ежемесячного платежа будет около 11,5 тысячи рублей. Если накоплений нет, то можно рассмотреть вариант с привлечением созаемщиков или взять первоначальный взнос в том же банке в виде потребительского кредита. В любом случае своя квартира для Сергея и Елены — это реальность!

Рассчитаем вместе

Но как быть тем, кто на малосемейку не согласен? Вместе с сотрудниками Иркутского регионального ипотечного агентства мы решили посчитать, какой ежемесячный ипотечный взнос нужно выплачивать обычной иркутской семье после покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Свердловском округе. Для сравнения этот район хорош тем, что цены на недвижимость в нем как раз средние по городу.

Параметры однушки оказались следующими: площадь квартиры — 40 м2, стоимость — 54 100 рублей за квадратный метр. Ипотечная ставка — 12,25. Стоимость всей квартиры — полтора миллиона рублей. Ипотеку мы взяли на пятнадцать лет. Ежемесячный платеж оказался 18 500 рублей.

По газете объявлений мы увидели, что в аренду в том же Свердловском округе предлагаются однокомнатные квартиры и по 15 тысяч рублей в месяц, и по 9. Средняя цена — 10 тысяч рублей.

Итак, 18 500 рублей за ипотеку и 10 000 за аренду. Прежде всего поражает сумма ежемесячного платежа по ипотеке. Для средней семьи это половина всего месячного бюджета. И в таком режиме нужно прожить 15 лет в нашей нестабильной стране.

Раньше было проще

— И все же ипотека в Иркутске выгодней, чем аренда, — считает Юрий Винников, аналитик рынка недвижимости АН «Тысячелетие». — Сегодня ежемесячные платежи по ипотеке и аренде почти сравнялись. Но если по ипотеке ты платишь за свое собственное жилье, то в случае с арендой — отдаешь деньги чужому дяде. Другой вопрос, что сегодня купить квартиру по ипотеке намного сложнее, чем это было год назад. Цены существенно выросли. В начале 2006 года достаточно было иметь свои 300 тысяч рублей, чтобы взять 500—700 тысяч по ипотеке и купить однокомнатную.

Сегодня накопить придется уже миллион и еще взять почти столько же. А это далеко не каждому по карману. Год назад рост цен на рынке недвижимости в Иркутске возник как раз по причине того, что большое количество банков стали предлагать деньги в кредит на приобретение жилья — даже под серые зарплаты. Денег на рынке стало значительно больше, чем квартир. Сегодня ситуация другая: цены резко выросли, поэтому рядовому иркутянину придется брать в ипотеке значительно больше средств. А значит, и возвращать больше.

Банк спокоен, рискует заемщик

— Банк, который занимается ипотекой, спокоен: в любом случае квартира останется в залоге, — продолжает Юрий Винников. — По новым договорам, которые сегодня заключаются с заемщиками, в критической ситуации по суду банк может продать квартиру заемщика и все равно остаться при своем. Рискует лишь заемщик: он не знает, какая у него будет зарплата через десять лет, не заболеет ли он, не случится ли в стране глобальный финансовый или банковский кризис. В этом отношении аренда «спокойнее». Хотя ее стоимость постоянно растет, а ежемесячные платежи по ипотеке остаются неизменными.

В свою очередь исполнительный директор центра ипотечных программ «Квартирный вопрос» Елена Папсуева считает, что многие клиенты преувеличивают степень риска:

— Во-первых, ипотечное кредитование сопровождают страховые компании, обязательно проводится страхование здоровья и жизни заемщика. Если что-то, не дай Бог, происходит с человеком, на которого оформлен кредит, значит, наступает страховой случай. Долг по кредиту покрывает страховщик, квартира передается наследникам. Кроме того, все банки страхуют свои финансовые риски. В любом другом случае вы можете договориться с банком о продаже квартиры.

Например, вы купили однокомнатную квартиру, честно платили несколько лет, и вдруг «случилось страшное», значит, вы вместе с банком продаете квартиру по выросшей за это время цене, отдаете долг банку, а набежавшая за это время разница в стоимости за вычетом долга банку принадлежит вам. Цены у нас в среднем вырастают на 20—30% за год.

Свое всегда лучше

В России же между возможностью получить жилье в собственность (пусть даже и очень большой кровью) и необходимостью всю жизнь его снимать выбор всегда будет за собственностью. Жить в своем жилье надежней. Особенно когда появляются дети, родители окончательно решаются на ипотеку, если такая возможность у них есть. Решающий фактор — шанс разом избавиться от сопутствующих аренде проблем — злых хозяев, пренебрежения соседей и вечного статуса арендатора.

Но сегодня уже и в Иркутске все идет к тому, что простым гражданам становится невозможным не только попасть в ипотеку, но и выгодно снять квартиру. На фоне постоянно растущих цен на квартиры и их аренду разговоры о скорой доступности жилья в различных «национальных проектах» выглядят полным блефом.

Доступным жилье в нашей стране уже не будет. С этим смирились даже представители отечественного шоу-бизнеса: например, известный актер и шоумен Александр Цекало второй десяток лет живет в столице в съемных квартирах. Потому что таких огромных денег на жилье нет даже у звезд.

Лучше ипотека

— В России дешевая ипотека по сравнению с другими странами, — считает Александр Жабоедов, региональный директор ОАО «Инвестиционный банк «Кит-финанс». — Аренда же, наоборот, необоснованно дорогая. Если муж и жена получают среднюю зарплату 15—20 тысяч, то им гораздо выгодней брать ипотеку, чем всю жизнь снимать квартиру. Ежемесячные выплаты сегодня по некоторым программам могут составлять за однокомнатную квартиру от 7 до 15 тысяч рублей.

Иркутск — на шестом месте

Иркутская область находится на шестом месте в России по дороговизне жилья на первичном рынке. Таковы данные Федеральной службы статистики за третий квартал 2007 года. Лидером является Москва, где цена за квадратный метр составляет 109 тысяч 557 рублей. На треть дешевле стоят жилые метры в Санкт-Петербурге — 72 тысячи 140 рублей. Затем идут Нижегородская и Свердловская области, там квадратный метр нового жилья стоит соответственно 53 тысячи 925 и 52 тысячи 440 рублей. На пятом месте — Пермский край, где цена достигла 46 тысяч 721 рубля.

Единственный представитель Сибирского федерального округа в этом печальном рейтинге — Иркутская область. У нас стоимость квадратного метра нового жилья, согласно данным ФСС, составляет более 46 тысяч 102 рублей.

Метки:
baikalpress_id:  28 518