Строить всерьез и надолго

На самые наболевшие вопросы о строительстве квартир и домов отвечает руководитель строительного холдинга "Форт-Росс" Андрей Леханов

Иркутский рынок недвижимости - самый непостоянный и непредсказуемый. Из-за почти 15-летнего простоя строительной индустрии в городе сформировался острый дефицит жилья, что спровоцировало довольно парадоксальные явления. Например, стабильно высокие цены на вторичном рынке в сравнении с расценками квадратного метра в новостройках. Да и вообще, совсем недавно по стоимости на жилье Иркутск вполне мог посоперничать с самой Москвой. Национальный проект "Доступное жилье" призван был изменить сложившуюся ситуацию за счет увеличения объемов строительства, инвестиционных вливаний, разработки выгодных программ по кредитованию населения. Темпы строительства действительно выросли, и все же их пока недостаточно, чтобы цены на иркутском рынке недвижимости вернулись в разумные пределы. Естественно, народная молва твердит, что во всем виноваты строители. Это они, мол, искусственно взвинчивают цены на жилье, используя государственные программы в своих корыстных целях. "Чтобы жилье действительно стало доступным для большинства иркутян, необходимо для начала создать приличный фундамент для развития самой стройиндустрии, которой пока никак не угнаться за довольно амбициозными государственными программами возведения жилья", - считает руководитель строительного холдинга "Форт-Росс" Андрей Леханов.

Низкие цены - это плохое качество

- Статус застройщика у компании "Форт-Росс" появился не так давно. Год назад началось строительство ЖК "Альтернатива". Но вы уже довольно настойчиво заявляете о себе и, пожалуй, тоже не лишены некоторых амбиций.

- Нашу компанию можно назвать молодой только с точки зрения возраста застройщика. Производством строительных материалов мы занимаемся с 2003 года. Вы наверняка наслышаны о таких фирмах, как "Аркон", "Сплайн", "Евротехника", "НероПласт" - все они объединены под единым брендом строительного холдинга "Форт-Росс". Поэтому если и есть амбиции, то они оправданы опытом нашей работы и тем солидным авторитетом, которым мы заслуженно пользуемся среди своих клиентов. Да и потом, в молодости нет ничего плохого - ведь это энтузиазм, высокие устремления к непокоренным вершинам, это всегда некоторое недовольство собой. Именно эти силы и двигают вперед, к цели.

- А ваши цели согласуются с общегосударственными замыслами - сделать жилье доступным?

- Если вы имеете в виду, будем ли мы снижать цены на жилье для того, чтобы оно стало доступно, то - нет. Наша страна уже давно живет по законам рынка, и искусственно-принудительное регулирование сверху ни к чему хорошему не приведет. Представьте, что сейчас государство сказало всем застройщикам, что цена за квадратный метр должна быть 17 тысяч рублей, не больше. К чему это приведет? Жилье, может быть, станет доступно по цене, но не для благополучного проживания на долгие годы. Застройщик начнет экономить на материалах, на профессиональных кадрах, на проектных документах. А потом и вообще строить перестанет. Это же тоже бизнес, и он должен приносить прибыль. А иначе ради чего все эти усилия? Кому нужны плохие дома и невыгодный бизнес? Ни вам, ни нам. Поэтому для регулирования цен на рынке недвижимости нужно использовать другие приемы.

- Значит, мечта о покупке квартиры для среднестатистического гражданина России так и останется мечтой?

- Не склонен давать какие-либо прогнозы, но разделяю и понимаю ваши сомнения. Рост цен на недвижимость действительно пугает. За последние 2-3 года цены на жилье, в частности в Иркутске, выросли более чем в два раза. Только за последний год на вторичном рынке произошло увеличение стоимости квартир на 400-500 тысяч рублей. И автоматически происходит повышение на рынке строящегося жилья - срабатывает механизм саморегуляции рынка. А иначе и быть не может. Ведь это же нелогично, что старое жилье дороже нового. Для стабилизации и упорядочивания цен необходимо, в первую очередь, значительно увеличить объемы строительства. Во-вторых, необходимы инвестиции в строительную индустрию, а не только в ипотеку.

Нужно вкладывать в строительство

- Вы имеете в виду государственные программы по развитию ипотечного кредитования? Но ведь ипотека и в самом деле для многих может сделать жилье доступным, тем более что этот вид кредитования поддерживается государством - разработано немало интересных проектов, которые позволяют сделать доступными условия погашения займа.

- С одной стороны, да: на рынок приходит дополнительная категория граждан, представители которой ранее не могли и мечтать о собственном жилье, это хорошо, но... Естественно, наибольшим спросом пользуются квартиры экономкласса - это 1-2-комнатные квартиры. Таким образом, при уже существующем дефиците на малогабаритное жилье эти квартиры практически исчезают с рынка недвижимости. Плюс ко всему по ряду причин (недостаточно проработанная законодательная система) банки отказываются брать на себя риски по финансированию строящегося жилья, предпочитая вкладывать деньги во вторичное. Вот и получается, что ничего не получается: ипотека разогревает цены на вторичном рынке, тем самым работает совсем не в том направлении, которое бы смогло вывести, в частности иркутский рынок недвижимости, из кризиса. Но хочу заметить, что уже сейчас ситуация меняется и бюджетные средства инвестируются в строящееся жилье, банки стали лояльнее относиться к застройщикам, что в будущем поможет, я надеюсь, избавиться от сложившейся ценовой "несправедливости".

- Согласно национальному проекту "Доступное жилье - гражданам России", предполагается уделить большое внимание микрорайонной застройке экономкласса. Сейчас на вашем счету уже значится возведение подобного комплекса. Скажите, за счет чего происходит эта экономия средств?

- Поймите одно, доступное жилье не означает, что это дешевое жилье. Это жилье, которое вы можете позволить себе купить на первых этапах своего социального становления, - небольшую 1-2-комнатную квартирку. А в дальнейшем, если в ваших планах повышение материального благополучия, расширение семейства, то, конечно, понадобится больше простора для проживания. И эти квартиры будут продаваться. Сейчас даже бабушки для внуков своих квартирки резервируют, чтобы им было с чего начинать самостоятельную жизнь. Именно такое жилье более всего востребовано, так как оно обеспечивает социальный старт. И именно его сейчас больше всего не хватает.

- И все-таки вокруг новостроек уже ходят слухи, что это жилье недоброкачественное, построенное с нарушениями технологий строительства, да и материалы не соответствуют экологическим стандартам.

- Во-первых, сейчас времена другие. Строить некачественное жилье - себе в убыток. Оно не будет востребовано на рынке. А во-вторых, вы хотите сказать, что раньше строили с соблюдением всех норм? В прежние времена об экологии вообще никто даже и не задумывался. Это сейчас проверяют застройщика по всем статьям - больше требований, больше обязательств. Посмотрите на наши "панельки", которые разрушаются на глазах, все латаные-перелатаные. Это разве качество? Конечно, есть хорошие старые дома, которые еще хоть 200 лет простоят - и ничего им не будет. И эти добротные проекты до сих пор в ходу. Например, 114-я серия - кирпичные дома с лоджиями - является, на наш взгляд, наиболее удачным и продуманным инженерным решением. Именно его мы взяли за основу при строительстве ЖК "Альтернатива". Только применили другой строительный материал - пенобетон. Кстати, нежелание самих застройщиков использовать современные материалы, некоторый консерватизм, и приводит к распространению подобных слухов. Когда мы создали завод по производству пенобетона, многие даже не хотели слушать о том, чтобы использовать его в строительстве, - много было разговоров о том, насколько он невыгоден. Но время доказало выгоду наших начинаний. Сейчас за этим материалом будущее. Строительной индустрии очень не хватает новых технологий.

Будущее - за технологиями

- Каким образом новые технологии в строительстве могут изменить общую ситуацию, которая сложилась в регионе? Скажется ли это на цене жилья?

- Например, сейчас специально для нас в НИИ разрабатывается инновационный материал, утеплитель из оксида кремния. Он очень легкий, экологически чистый, обладает прекрасными теплоизоляционными свойствами. Технология его использования намного проще, что позволяет возводить жилье в более короткие сроки. Соответственно, затратная часть на возведение жилья снижается. Такие прогрессивные технологии значительно повышают темпы строительства, упрощают производственный процесс. При этом качество остается на прежней высоте, а то и лучше. Прогресс - это всегда положительное явление. Сейчас существует очень много прогрессивных материалов, которые помогают не только сэкономить, но и значительно улучшить привлекательность жилища с эстетической точки зрения. В скором времени у нас откроется завод по производству гиперпрессованного кирпича. Технология его производства довольно проста - не нужны безумные заводские масштабы, как, например, в Ново-Ленино, - и менее затратна - отсутствует процесс обжига. Да еще и материалы используются, которые у нас валяются практически под ногами, - песок, мрамор. Возможности использования этого инновационного кирпича - самые разнообразные. Можно задать любой цвет, фактуру, размер, форму... Плюс ко всему - высокая прочность и устойчивость к воздействию окружающей среды. Это прекрасный облицовочный материал для малоэтажек, а также замечательная возможность сделать свой дом красивым, придать ему индивидуальность, поработать дизайнерски.

- Вы сейчас заговорили о коттеджах. Кроме социального жилья ваша компания еще занимается строительством малоэтажных загородных домов. Поселок "Дивный" - тому подтверждение. Такие сооружения тоже пользуются высоким спросом?

- Сейчас такой дефицит жилья, что пользуется спросом все. А коттеджные поселки давно набирают силу. Уровень благосостояния населения вырос значительно. Сейчас уже сформировалась довольно многочисленная категория граждан, чей средний доход составляет около 100 тысяч рублей в месяц. Только год назад развернулось строительство в поселке Пивовариха, и сейчас к времени сдачи жилья (в августе) в продаже не осталось ни одного дома - это, согласитесь, показательно. Людям становится тесно в городе, душно, хочется больше личного пространства, чтоб садик-огородик был, беседочка, шашлычки, детям простор нужен, чтобы побегать... В свое время процессу субурбанизации были подвержены многие города развитых европейских стран. Сначала люди стремились в город, но в определенное время концентрация городского населения достигла определенного предела - мегаполисы не могли удовлетворить спрос на жилье, в том числе и по причине высоких цен.

- Так выгоднее покупать жилье в городе или в пригороде? Неужели загородный дом выходит дешевле, чем городская квартира?

- Начнем с того, что малоэтажное строительство - это будущее национального жилищного проекта. Идея одноэтажной России должна быть реализована за счет освоения пригородных территорий. Согласен, что и государству, и самим жителям выгодно селиться в индивидуальных домах - при таких-то земельных масштабах страны! Но пока на такое переселение могут пойти только люди с высоким уровнем дохода. Трудозатраты при таком строительстве выше, чем если бы кран работал на возведении многоквартирного сооружения. Ко всему этому все коммуникации надо проводить с нуля - это еще одна серьезная причина для удорожания такого строительства. Кроме того, во владение отдается не 60-80 квадратов, а 150-200. А дороги, которых нет?.. По моему мнению, идея массового расселения в пригородных зонах пока неосуществима, если только само правительство не приложит к этому определенные усилия. А мы в свою очередь можем разработать бюджетный вариант домиков, с меньшим количеством квадратов жилой площади, поработать с внутренним обустройством...

Не надо самодеятельности

- Понятно, что покупать готовый дом у застройщика менее выгодно, чем приобретать в собственность свой участок и вести строительство собственными силами и согласно своим представлениям о доме.

- Вот эта довольно распространенная ошибка в суждениях привела к тому, что сейчас собой представляют поселки Миловиды и Молодежный - настроили кто во что горазд. А коммуникации? Выгребные ямы такие, что скоро уже задохнутся сами от своих представлений, как это должно выглядеть. Все должно решаться и отстраиваться комплексно, продуманно, профессионально, чтобы потом трудноразрешимых проблем не возникало. И чтобы было с кого спросить. Сначала надо думать, а потом уже строить и продавать. Неправильная это политика - отдавать кусочки земли в частные руки. Это утопично. Мы же хотим, чтобы наши населенные пункты выглядели достойно и красиво? А для этого необходимо единое проектное решение, все дома должны быть в едином архитектурном стиле. Нам уже пришлось выдержать натиск домовладельцев, предлагающих свои проекты для строительства в поселке Пивовариха. Желающим приобрести дома были предложены на выбор разные проектные решения. Но тем, кто продолжал настаивать на своем, приходилось отказывать. Вот это и есть разумный подход к застройке. В данном случае мы выступили инициаторами и инвесторами по созданию генплана Пивоварихи - вложили свои средства в разработку достойного проекта для этого поселка. Естественно, такие инициативы находят поддержку и у представителей власти. Понимание нужд и потребностей друг друга помогает сделать взаимодействие власти и частного бизнеса наиболее продуктивным.

- Много ли сейчас неразрешимых проблем у иркутского застройщика? Как складываются отношения с властными структурами?

- Проблем много. Это и неясная схема согласований - чрезвычайно затянутый процесс. Главный камень преткновения иркутского застройщика и причина многих бед - генплан. Нет внятного проекта планировки города и его окрестностей. Или из прокуратуры позвонят по поводу заявления жительницы соседнего с нашим строительством дома - оказывается, при возведении нашего здания мы нарушили бабушкин маршрут до магазина, и ей теперь приходится делать крюк. Приходится разбираться, успокаивать население, объяснять - что тут поделаешь, строить-то надо. Этих квартир ждут десятки семей, которым бабушкины проблемы покажутся смешными. Не хватает также участков под застройку, профессиональных кадров - строителей, проектировщиков и т. д. Далее - изношенные коммунальные инфраструктуры, споры относительно того, за чей счет должны прокладываться инженерные коммуникации. Цены на цемент и арматуру, которые своими скачками приводят в постоянное изумление, - шутка ли, их стоимость увеличилась на 70%. У города - дефицит жилья, а у застройщиков - песка, цемента и прочих строительных материалов. Хоть мы и сами производители, и большинство материалов - собственного производства, все равно испытываем на себе дефицит по некоторым пунктам. Но неразрешимых проблем нет, все равно процесс идет, хоть и медленно.

Из своего строить дешевле

- Судя по тому, что вы и сами в состоянии себя обеспечить практически всеми строительными материалами, цены на ваше жилье должны быть ниже или ваша прибыль выше...

- Цены на наше жилье действительно будут ниже. В ЖК "Альтернатива" малогабаритки самые доступные по городу, если не сравнивать с мкр. Топкинским, где программа предоставления жилья - льготная. А то, что касается прибыльности нашего бизнеса... Понятное дело, что мы бы его не затеяли, если бы не были уверены в том, что это принесет какой-то доход. Но с деньгами у нас всегда было плохо, потому что мы постоянно развиваемся. Как вы успели заметить в начале нашего разговора, компания у нас молодая, приходится много вкладывать в производство, в разработку новых технологий, проектов, в строительную технику. Но мы сами выбрали этот путь и не собираемся с него сворачивать.

- И все-таки размах финансовой деятельности вашей компании достаточно велик. Предприятия такого уровня могут позволить себе не только зарабатывать деньги, но и разумно вкладывать их в далекое, но перспективное будущее...

- Вы имеете в виду благотворительность? А кто сказал, что мы не помогаем? Только мы об этом не кричим на каждом углу и не делаем из этого события. В нашем бюджете нет специальной статьи на благотворительность (в этом году на благие дела пойдет столько-то, а в следующем столько-то), но если кто обращается, то мы помогаем. Многие в нашей компании спортсмены, поэтому сотрудничаем с Байкальской лигой киокушинкай карате, содействуем в проведении разного рода спортивных мероприятий. Школа музыкантских воспитанников к нам за помощью обращалась, помогли чем могли - строительными материалами, работой. Есть в Иркутске историко-краеведческий клуб "Форт-Росс". Ну тут уж сам Бог велел оказывать содействие в их деятельности. Они ездили в Америку, бывали в том знаменитом первом русском поселении, имя которого носит наша компания, и потом нам много интересных подробностей рассказывали об истории создания форта Росса, о том, что сейчас он собой представляет, - теперь это музей под открытым небом. Вот недавно выставку-отчет открыли, можно прийти посмотреть - это же часть нашей истории. А какие имена с этим связаны, какие судьбы... Это замечательно и приятно, когда появляются возможности оказывать поддержку в таких делах. Но, к сожалению, всем на свете помочь невозможно. Мы реализацию некоторых своих строительных проектов пока отодвигаем по срокам, денег на все не хватает. Нам и самим нужно еще становиться на ноги, растить свои кадры.

Мы инвестируем в будущее

- Многие строительные организации сетуют на отсутствие местных профессиональных кадров. Как вы справляетесь с этой проблемой?

- У нас сейчас все стали экономистами и юристами. А на простых инженерных профессиях: прорабы, технологи - людей не хватает. Строительные профессии потеряли престиж в глазах подрастающего поколения - условия работы тяжелые. Приходят на сезон и уходят. А ведь средняя зарплата в строительной отрасли - 25-30 тысяч рублей. Я готов своим специалистам просто давать квартиры, платить за них проценты по ипотеке. Надо же людей поддерживать, они нам своими знаниями, опытом все равно больше принесут. Это надо понимать и ценить людей. А в дальнейшем, если уйти захотят, мы их держать не будем. Жалко будет, но что поделаешь? Да и зачем от нас уходить - мы постоянно развиваемся, зарплаты только растут.

- Раз у вас столько планов и столько новых проектов, значит, мы еще услышим о компании "Форт-Росс" - вас, по всей видимости, не испугать многочисленными проблемами?

- Иногда и впрямь хочется все это бросить, забыть обо всем... Обиднее всего, когда встречаешься с недоверием, которого мы не заслужили. Так это и понятно - народ у нас и сам обманываться рад, вот и ищет в каждом хорошем явлении подвох. Мы, конечно, строители, но финансовые пирамиды строить как-то не научились.

Загрузка...