В чем будем жить?

В 2007 году иркутские квартиры должны подорожать на 60 процентов

В Иркутске национальный проект "Доступное жилье" потерпел крах. Надежда на то, что из этого что-нибудь получится, оставалась до последнего. Теперь нет и надежды. Это публично признают иркутские чиновники, банкиры, риелторы, строители. Жилье доступным не будет. Почему? В ситуации разбирался корреспондент "Пятницы".

Ипотека обрушила рынок

Национальный проект предполагал, что с помощью государства жилье смогут получить самые малообеспеченные жители России. Собственная квартира из предмета недосягаемой роскоши должна была стать вполне доступным приобретением. Решить квартирный вопрос было предложено с помощью ипотеки.

Еще три года назад к слову "ипотека" в нашей стране отношение было настороженное, если не сказать враждебное. Прежде всего пугали высокие ставки ипотечного кредита: влезать в долговую яму на десятки лет под высокие проценты смельчаков было немного.

В прошлом году россияне поверили в ипотеку - и те, кому деньги нужны, и те, у кого такие деньги есть. В итоге в 2006 году рынок ипотеки в стране вырос на 200 миллиардов рублей. Сегодня только в Иркутске больше 40 компаний (банков, кредитных организаций), которые предоставляют ипотечные кредиты.

- В 2006 году произошло обвальное снижение процентных ставок на выдачу кредитов: с 18% до 12-13%, - говорит Станислав Карташов, директор управления корпоративных клиентов и бюджетов ОАО "Байкальский банк Сбербанка России". - Кредитный обвал привел к дисбалансу финансовых механизмов.

Еженедельник "Пятница" уже писал о том, как ипотечные деньги наводнили Иркутск. В итоге квартир попросту не стало: их скупили подчистую на свалившиеся от ипотеки деньги.

Квартиры подорожали

Сейчас в Иркутске одинаково быстро раскупаются и новостройки, и хрущобы, и сталинки. Однако вторичный рынок намного популярнее первичного. Иркутяне неохотно берут удобные квартиры улучшенной планировки в ново-стройках, потому что в их отделку нужно вкладывать много средств, да и сдаются они только через несколько лет. К примеру, сейчас в нашем городе совсем нет в продаже квартир в новостройках, которые сдаются в 2007 году. Можно лишь стать дольщиком жилья разве что в цокольном этаже, сдаваться которое будет не раньше 2008 года.

- А ведь жить людям нужно сейчас, - объясняет Наталья Комиссаренко, президент Иркутского областного союза риелторов. - Потому иркутяне и выбирают покосившиеся хрущобы с плохой канализацией, а не квартиры в новостройках, где ничего нет, кроме стен. Ждать два года и работать на отделку квартиры для семьи из нескольких человек невозможно: потому они и предпочитают хрущобу.

Часто в Иркутске ситуация доходит до крайностей. Владельцы квартир, зная о ситуации на рынке и интересе покупателей к надежной "вторичке", ставят на свои квартиры запредельные цены. И продают их - если не сразу, так через месяц! К примеру, таким образом в Иркутске была продана сталинка в Кировском районе (с деревянными перекрытиями и в плохом состоянии) по цене 66 тысяч за квадратный метр. Несмотря на такую, казалось бы, нереальную цену, квартиру все равно купили. На объявления о продаже квартир по запредельным ценам ориентируются и другие владельцы. Их логика: если кто-то продает квартиру по такой цене, то почему этого не могу сделать и я? Именно так цена за короткий срок может подняться чуть ли не вдвое. Не удивительно, что в 2006 году рост цен на иркутскую недвижимость составил 80%! В нынешнем году, по прогнозам специалистов, жилье подорожает на 60%. Правда, эксперты предполагают, что при таком росте цен могут возникнуть проблемы с ликвидностью: несмотря на ипотеку, цена превысит покупательную способность населения.

Строить трудно и дорого

Весь прошедший год только и разговоров было о том, что в Иркутской области власть собирается строить много и качественно. Но строить, оказалось, гораздо сложнее, чем говорить. Главная строительная проблема в Иркутске - отсутствие хороших сетей. Провести воду или тепло в новый дом слишком дорого! К примеру, построить новую ТЭЦ стоит от 200 до 500 миллионов долларов. Это больше бюджета целого города, если не области. Есть у строителей и много других проблем.

- Нехватка квалифицированных строителей, сложности с проектными организациями, проблемы с законодательством, - перечисляет Елена Прескур, начальник коммерческого отдела МУП "Управление капитального строительства" Иркутска. - Потому активней всего в Иркутске застраиваются районы, где много свободной земли и проведены коммуникации: к примеру, на улице Баумана в Ново-Ленино. Там в ближайшее время возведут около 30 блок-секций. Шесть из них уже построены (еженедельник "Пятница" недавно писал о молодых семьях, которые приобрели в них жилье по программе городской администрации. - Авт.).

Управление капитального строительства Иркутска держит приемлемую цену квадратного метра на своих объектах: от 19,5 до 25 тысяч. Но по минимальной цене можно купить квартиру только в рамках специальных программ. Всего их три. Программа "Молодой семье - доступное жилье" помогает получить квартиру тем семьям, где хотя бы один член работает в бюджетной организации. Программа "Переселение из ветхого и аварийного жилья" рассчитана на жителей центральных районов города, которых переселяют в новые квартиры из бараков. К примеру, так было с жителями улицы Чкалова в районе остановки "Бытовая". И еще одна программа - субсидирование первоначального взноса: когда до 40% стоимости квартиры покупателю компенсируют городские власти. Попасть во все эти программы совсем нелегко. Потому жилье, которое строится в Иркутске по приемлемым ценам, для избранных.

Причастны все

О крахе национального проекта "Доступное жилье" в нашем городе говорят и чиновники, и банкиры, и риелторы. К росту цен на недвижимость причастны все. Риелторы немного лукавят, когда говорят, что они не взвинчивают цены на квартиры, а ограничиваются комиссионными в 3-6 процентов. В нашем городе риелторская накрутка совсем немаленькая (обычно в пределах ста тысяч). Причем агентства при заключении эксклюзивных договоров часто намеренно затягивают время, чтобы продать квартиру дороже, чем хочет ее владелец. Разницу, конечно, кладут себе в карман.

Банкиры также никогда в накладе не останутся. Как мы уже сказали, организаций, которые предоставляют кредиты, становится все больше, а процентные ставки все ниже. Между иркутскими банками даже началась жесткая конкуренция за покупателя квартиры. В итоге кредитов выдается много, а квартир не хватает. Это тоже ведет к росту цен на жилье.

Чиновники сетуют на несовершенство законодательства. Против закона о долевом строительстве выступают все как один: из-за него столько проблем. К слову сказать, в Иркутске не возникало жутких ситуаций, когда строительные компании, которым дольщики доверяли свои деньги, исчезали или вели себя некорректно. Разве что сроки сдачи немного задерживали.

Выход из ситуации лишь один - в массовой застройке. Но для нее нет хороших коммуникаций и свободных мощностей. К тому же в новостройках, по наблюдениям иркутских риелторов, как правило, квартиры покупают люди, у которых уже есть жилье. Они берут недвижимость для детей-внуков или же просто вкладывают в нее деньги. Получается, что малоимущие в любом случае остаются без квартир. Разве это "доступное жилье"?

Станет ли жилье доступным?

Главная задача приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" заключается в том, чтобы цены на недвижимость в России не росли так быстро, как сейчас. Банки обязаны активнее кредитовать строителей и население, а строители - больше строить. Для этого в России планируется вводить 80 миллионов квадратных метров нового жилья в год уже к 2010 году. Но практически по всей стране участники рынка недвижимости уже говорят, что этот национальный проект реализован не будет.

На самом деле "Доступное жилье" - громко разрекламированная старая федеральная программа "Жилье", которая существует с 2000 года и до сих пор не принесла никаких результатов. Главная причина этого - государство не продумало четкой схемы, по которой жилье в России будет строиться и не станет дорожать. Стали активно поддерживать ипотеку - получили лишь рост цен на недвижимость и отсутствие квартир на рынке.

Но власти необходимо "проект реализовывать": так появляются громкие проекты вроде "Иннокентьевской слободы" в Иркутске. "Иннокентьевская слобода" - это жилой комплекс на улице Баумана в Ново-Ленино общей площадью 73 тысячи квадратных метров. Количество квартир - 700. Сдача жилья за-планирована на конец 2007 года. При средней стоимости жилья в Иркутске 24 тысячи рублей за кв. метр цена одного метра в новом микрорайоне составит всего 16 тысяч рублей. Объявленная цена жилой площади останется неизменной до конца строительства. Скорее всего, "слободу" построят, но разве 700 новых квартир решат проблему "доступного и комфортного жилья" для 600-тысячного Иркутска?

Метки:
baikalpress_id:  26 271