Как оформить участок под недостроенным домом?

Источник: Байкал Инфо
29/08/2011 - 15:14

дом- Мы несколько лет строим дом, но до конца еще далеко. Между тем, хотелось бы оформить в собственность землю под ним. Как это можно сделать?

- В пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ сказано, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Руководствуясь данной статьей граждане и юридические лица, имеющие в собственности какие-либо здания, строения или сооружения оформляют право собственности и на земельные участки, которые занимают данные объекты.

Однако далеко не все и не всегда обращают внимание, что в статье 36 Земельного кодекса объекты незавершенного строительства законодателем не указаны, и у многих граждан и юридических лиц вызывает недоумение и негодование, когда орган местного самоуправления отказывает им в предоставлении в собственность земельного участка, с расположенным на нем, недостроенным магазином, складом и т.п. право собственности на которые у них зарегистрировано в установленном законом порядке, как на объект незавершенного строительства.

До настоящего времени вопрос оформления в собственность земельных участков с расположенными на них объектами незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрированы, оставался весьма спорным. Было непонятно: можно ли все-таки оформить право собственности на земельный участок под объектом незавершенного строительства в порядке статьи 36 Земельного Кодекса или нет? Мнения разделились: одни считали, что оформить право собственности, например, под недостроенным магазином возможно, поскольку когда-нибудь магазин все-таки будет достроен и местная администрация обязана будет предоставить участок, находящийся под этим объектом, другие же считали, что предоставить участок под объектом незавершенного строительства местная администрация не имеет права, поскольку, во-первых, в статье 36 Земельного кодекса указаны только «здания строения и сооружения», а объект незавершенного строительства не относится ни к одному из указанных объектов, во-вторых, из недостроенного объекта недвижимого имущества невозможно определить, что же в конечном итоге будет построено: дом, магазин, административное здание либо что-то иное, а закон четко говорит о том, что земельные участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением, другими словами, предоставили под строительство магазина, значит, только магазин и должен стоять на участке, а не хлебопекарня либо завод по производству топлива.
Однако доводы сторонников первой позиции не соответствуют закону. Законодатель разграничил понятия «здание», «строение», «сооружение» и «объект незавершенного строительства». Градостроительным кодексом Российской Федерации дается определение термина «объект капитального строительства», который подразумевает под собой здание, строение, сооружение и объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Таким образом, «объект незавершенного строительства» является отдельным видом объекта капитального строительства. В то время как по правилам статьи 36 Земельного кодекса право собственности можно оформить только на те земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения, т.е. объекты, строительство которых завершено. Следовательно, оформить право собственности под объектом незавершенного строительства по правилам статьи 36 Земельного кодекса нельзя.

Данный вывод находит свое подтверждение в сложившейся на сегодняшний день судебной практике. Суды отказывают гражданам и юридическим лицам в удовлетворении требований по признанию незаконными отказов органов местного самоуправления в передаче в собственность земельных участков с расположенными на них объектами незавершенного строительства. Иркутским районным судом было удовлетворено заявление гражданина Н. о признании незаконным отказа администрации Иркутского районного муниципального образования в передаче в собственность за плату земельного участка, расположенного под недостроенным культурно-оздоровительным центром (готовность строения 9%), право собственности на который зарегистрировано. Однако определением Иркутского областного суда решение первой инстанции было признано незаконным и необоснованным, т.к. незавершенный строительством объект не является зданием, строением, сооружением, собственник которого в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса приобретает право на земельный участок под ним. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Целью использования гражданином Н. земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства культурно-оздоровительного центра, до момента завершения строительства данного объекта цель договора аренды не является достигнутой, следовательно, право собственности на земельный участок не может быть приобретено до реализации договора аренды.

Когда земельный участок в соответствии с договором аренды предоставляется для целей строительства конкретного объекта, в конечном итоге цель должна быть достигнута - на участке должен быть построен тот объект недвижимого имущества, под строительство которого и предоставлялся участок.

Таким образом, граждане и юридические лица, имеющие в собственности объекты незавершенного строительства, не имеют права оформить право собственности на находящиеся под ними земельные участки до тех пор, пока строительство объекта недвижимости не будет завершено.

Ответ подготовил юридический отдел администрации Иркутского района